前不久，《农村集体土地价格评估技术指引》正式发布实施，其中第七章对宅基地使用权价格评估进行了技术指引。

　　方法运用的技术要点

　　运用各主要估价方法评估宅基地使用权价格时，除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定，以及本指引中提出的集体建设用地价格评估的普遍性要求外，还应关注以下技术要点。

　　1、收益还原法

　　适用于宅基地及其地上建（构）筑物出租案例较多的区域。

　　确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。当宅基地具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。

　　确定年总费用时，应依据当地有关政策规定，结合土地及地上建筑物的具体利用方式，明确费用的构成项目及标准。

　　2、市场比较法

　　适用于相同或相邻流转区域内有宅基地使用权交易案例的情形；并可依据6.1.2 中的相关思路，适当扩大宅基地可比实例的来源。

　　选择可比实例时，应考虑不同类型的交易主体和不同交易方式对宅基地交易价格的影响，选择与待估宗地类同或可修正为与待估宗地相同权利特征与市场特征情况下的交易实例。应实地调查交易实例的状况，考察其构成、特征及其与待估宗地的对应性、可比性。不得选择城镇住宅用地交易作为可比实例。

　　结合宅基地制度改革的推进情况，应考虑不同时期、不同区域内宅基地政策对可比实例价格、估价对象价格的影响。

　　区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、庭院状况等是影响宅基地的主要因素，需对其进行实地考察，并全面、准确描述。

　　3、剩余法

　　适用于存在农村住房合法合规流转市场的地区。

　　待开发的宅基地，可采用市场比较法或者收益还原法评估开发完成后的农宅价格，开发成本测算要通过实地调查掌握当地的农房建设成本项目与标准，不宜直接采用当地城镇住房建设的成本取费标准。相关税费项目与标准依据当地农房建设的有关政策规定确定。

　　4、成本逼近法

　　适用于缺乏农村住房或宅基地交易和市场收益的地区。

　　确定土地取得费时，应根据宅基地取得前所在区域的土地总体利用形态（地类）评估确定，取得前是农用地的，依据农用地评估方法确定；是其它用地的，依据其它用地的评估方法确定。

　　确定土地开发费用时，应根据使该类土地具备建房条件所需各项客观费用确定。

　　当区位等客观条件对地价的影响未能充分体现时，可增加区位条件等其他修正。

　　根据待估宗地在利用方式转变、开发投资等方面的具体情况，以及估价目的和地价内涵的界定，合理分析确定增值收益。

　　5、公示地价系数修正法

　　在制定并发布了集体宅基地基准地价、标定地价等公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估；评估中应注意识别公示地价内涵与待估宗地地价内涵的差异，对该方法的评估结果进行必要的修正。

　　不能采用国有住宅用地的公示地价直接修正评估集体宅基地的价格。

　　不同目的下的评估要点

　　1、宅基地使用权流转价格评估

　　合法持有宅基地使用权的集体经济组织成员向他人流转宅基地使用权，具体地价定义及价格水平应根据流转合同中约定的流转年期等条款及当地政策对转入方（需求方）范围限制的不同而有所差异。

　　年期修正。依据流转合同中约定的流转年期，参照《城镇土地估价规程》中6.1.10 的规定测算年期修正系数。当流转方式为租赁时，评估租赁价格时的年期修正可参照本指引之6.2.3 中的相关思路进行。

　　其他修正。当宅基地可流转的范围发生变化时，应根据当地市场供需情况进行修正。流转合同中约定了其他直接或间接影响地价水平的内容时,应进行适当修正。

　　2、宅基地使用权抵押评估

　　涉及宅基地及地上房屋抵押评估时，应评估宅基地地价及地上房屋价值，地上房屋价值按建筑物重置成新价确定。宅基地抵押评估参照宅基地流转价格评估思路，并突出审慎原则，关注抵押权实现时，潜在购买人的范围限制、变现风险、是否存在优先受偿款等特殊因素对评估价格的影响。来源：i自然全媒体