北京拆迁律师：房屋价值不能随便评估，被征收人也要多加注意这几点

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》以及其他相关的法律法规，不管被征收人是选择产权置换，还是选择货币补偿，对于进行补偿安置的主要依据都是评估报告。反过来说就是，评估报告是对被征收人进行补偿的重要依据之一。

　　被征收人选择货币补偿的，由评估机构结合被征收房屋的实际情况，以及房地产当时的市场价格，对被征收房屋价值进行评估，并出具评估报告。同样的，被征收人选择产权置换的，评估报告也是作为结算被征收房屋与安置房之间的重要依据。

　　因此，房屋拆迁评估环节，站在被征收人的角度来说是非常重要的，用严肃一点的话来讲就是，在评估中的每个细节都有可能会影响到被征收人的利益，如果被征收人在整个评估过程中不注重，不在意，那么就有可能会导致评估报告不合理，评估报告有漏洞这样的情况，说白了就是被征收人拿到的补偿可能会比别人的少。所以，作为被征收人一定要注意评估环节。那么被征收人主要要注意哪些评估细节呢？

　　首先就是评估机构的选定

　　许多被征收人对选定评估机构，很多情况下都不会那么的在意，认为选择哪家评估机构都是一样的，但事实却并非如此。评估机构选的合不合适可直接影响着评估报告中的评估结果，评估结果有问题，那必然也就会影响到被征收人的切身利益，所以在选定评估机构方面，被征收人一定要注意。

　　对于选定评估机构法律上其实是将权利交给被征收人的。按照法律上规定的，评估机构是由被征收人协商选定，被征收人协商选定的评估机构，征收方是不可以干预更换的。所以既然法律上都允许被征收人选定评估机构，那么被征收人为何还要放弃自己在征地拆迁中为数不多的权利呢？

　　在被征收人在规定的时间内没有协商选定成功的，可以通过少数服从多数、抽签等方式，征收方不可以擅自决定评估机构。因此实践中，如果评估机构是由征收方在未经被征收人同意的情况下，直接决定的，那么这显然是不符合法律法规的。对于这样的评估机构对被征收房屋价值进行评估，那评估结果怎么可能会如被征收意呢？

　　其次评估时点为征收决定作出之日

　　在选定了评估机构之后，那么接下来就需要确定评估时点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及评估办法中的规定，对被征收房屋价值进行评估的时点为作出房屋征收决定之日，也就是相关部门哪天作出的征收决定，就以哪天为评估时点，对被征收房屋价值进行评估。

　　但需要广大被征收人注意的是，这个评估时点不是不可变的。如果对被征收房屋价值进行评估时，已经距离作出征收决定过去了好几年，那么在此期间如果房地产市场价格发生了动荡，这个评估时点就不宜再以作出征收决定之日为评估时点了，一般就需要与征收方协商，或者向上一级有关部门反映重新选定。

　　如果评估机构仍以作出征收决定为评估时点，那么这肯定对被征收人是不公平的，尤其是房价已经发生了变化时。所以，凯诺拆迁律师这里想要告诉大家的是，在评估环节，大家一定要注意评估时点，一旦遇到征收决定已经作出好几年，但评估程序一直未及时进行，而是在几年后才开始着手对被征收房屋价值进行评估，那么作为被征收人就要及时向有关部门反映，避免自己的合法权益被侵害。

　　除此以外，评估报告没有及时送达给被征收人的，评估报告同样对被征收人也不利。比如评估机构在作出征收决定之后马上对被征收房屋价值进行评估了，可是出具评估报告以后，其既没有转交给征收方，也没有送达给被征收人，而是几年后，才将分户评估报告转交给被征收人，此时若按之前的评估结果，对被征收人进行补偿，自然也有可能会导致被征收人买不起房。

　　最后是评估方式

　　评估结果对被征收人有没有利，除了要看以上两点之外，还要看评估方式对不对，合不合适。评估方式不对，那么评估结果自然也会对被征收人不利，这也是我们经常说的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估方式有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。评价师应当要结合被征收房屋的情况，选定对被征收人有利的评估方式对被征收房屋价值进行评估。

　　一般情况下，如果被征收房屋为住宅，那么评估师应当要选择市场比较法，也就是市场法对被征收房屋价值进行评估，如果是经营性用房，那么应当要选择收益法对房屋价值进行评估。只不过，实践过程中，有的评估机构，会对极个别的住宅房屋以成本法来对被征收房屋价值进行评估，尤其是农村房屋，有的被征收人不知道，就会默然接受，但是从原则上来说，以成本法对住宅类房屋进行评估，对被征收人的影响可不是一般的大。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里要强调的是，在评估阶段，被征收人一定要注意评估师采用的评估方法是否有利于自己，若评估方法不对，要尽快咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，所以对于征收中的一些小细节，征收方的一些行为一定要注意，一旦发现征收程序不合法，评估阶段有漏洞，那么要尽快收集证据，在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。