《文昌市集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作实施方案》的通知

　　为加快推进集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作，文昌市政府印发了关于集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作实施方案。

　　文昌市人民政府办公室关于印发《文昌市集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作实施方案》的通知

　　文府办〔2018〕124号

　　各镇人民政府，各农场，市政府直属相关单位：

　　经市政府同意，现将《文昌市集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

　　文昌市人民政府办公室

　　2018年7月2日

　　（此件主动公开）

　　文昌市集体建设用地使用权和农村房地

　　一体确权登记颁证工作实施方案

　　为加快推进集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作，根据国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》和海南省国土资源厅《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（琼国土资籍字〔2017〕2号）精神，结合我市实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以维护农民和集体经济组织合法产权为出发点，建立健全“归属清晰、权责明确”的农村产权制度，按照统筹城市经济社会发展和推进城市一体化建设要求，本着自愿申请、尊重历史、符合事实、依法登记的原则，通过稳步开展集体建设用地使用权和农村房地一体确权登记工作，切实维护农村集体和农户的合法权益。

　　二、目标任务及工作原则

　　（一）目标任务

　　2018年底前完成我市会文镇凤会村委会五个村民小组、龙家村委会十三个村民小组的试点工作，争取用三年时间全面铺开我市城镇城乡结合部和各镇政府所在地周边的集体建设用地及全市房地一体的农村农房权籍调查，依法确权登记，保护房屋产权人的合法权益，奠定农村集体土地范围内房屋产权管理基础，规范我市农村集体土地范围内宅基地及房屋的登记发证，明晰农民不动产权登记，充分保障农民的财产权益。

　　（二）工作原则

　　1.坚持明晰产权的原则。农村集体建设用地和农房登记必须做到产权清、情况明。

　　2.坚持依法、依规登记的原则。规范操作程序，严格按照不动产登记申请和审批程序、内容和要求，依法依规办理登记颁证工作。

　　3.坚持公开、公平、公正的原则。接受群众监督，权籍调查结果要按规定在村庄范围内进行公示，做到公开、公平、公正。

　　4.坚持政府组织、农民免费的原则。根据国土资源部的要求，房地一体登记不收费，在工作中涉及的权籍调查、登记发证工作经费由市财政列入年度计划优先保障落实。

　　三、组织领导和责任分工

　　为推进我市集体建设用地使用权和农村房地一体不动产确权登记颁证工作，成立领导小组如下：

　　组长：郑有雷（市委常委、市政府常务副市长）

　　副组长：王宏伟（市委常委、市政府副市长）

　　林方江（市政府副市长）

　　高昌海（市国土资源局局长）

　　成员：梁剑肖（市发改委主任）

　　林敏（市住建局局长）

　　文天光（市规划委员会负责人）

　　韩亮（市财政局局长）

　　韩勇（市法制司法信访局局长）

　　各镇镇长

　　领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局局长高昌海兼任。办公室负责组织开展日常的工作，各相关单位责任分工如下：

　　（一）市财政局负责落实工作经费，保障各项工作开展，将工作经费列入年度预算。

　　（二）市国土资源局负责组织宣传发动、技术培训、权籍调查、登记颁证等具体工作，负责权籍调查和外业测量技术单位的招标工作。

　　（三）市住建局、市规划委负责制定乡村规划、做好农房规划报建宣传、引导、受理和审批工作。

　　（四）各镇政府相应成立工作领导小组，组长由镇党委负责人担任。各镇负责对辖区范围内权籍调查组织协调工作，房屋确权登记初审工作，配合土地、房屋测绘，引导农民申请，组织国土所、规划所对申请材料进行初审后，上报市国土资源局审批。

　　（五）市法制办司法信访局负责对配套政策进行政策指导。

　　（六）各村委会、村民小组负责本村委会、村民小组农民房屋申请登记的宣传、引导工作。

　　四、工作内容和工作方法

　　（一）工作范围

　　本次工作的范围为在村庄建设用地范围内宅基地或集体土地上已建成的村（居）民自住住房公共设施建筑和集体建设用地。新建农房须按照《海南省人民政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》（琼府办〔2016〕165号）和市政府有关农房报建政策进行规划报建后方可申请不动产登记。

　　（二）工作模式和工作方法

　　按照总调查的模式，农村权籍调查中的房屋调查要执行《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》有关要求。条件不具备的，可采用简便易行的调查方法，通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容，实地指界并丈量房屋边长，简易计算房屋占地面积，形成满足登记要求的权籍调查成果。对于新型农村社区或多（高）层多户的，可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式，计算房屋占地面积和建筑面积。

　　公示权属调查结果：我市统一组织的宅基地、集体建设用地和房屋首次登记，权属调查成果要在本集体经济组织范围内公示。开展农村房地一体权籍调查时，市国土资源行政主管部门将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并要求在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

　　（三）权籍调查程序及登记颁证程序

　　坚持简化审批流程、提高审批效率、优化审批服务的原则，实行“一表一证”制度（即填报农村房屋不动产登记申请表和颁发不动产权证书），按照符合条件农户本人申请——房屋测绘——村民小组审核（土地房屋产权是否清晰，申请人身份是否符合条件等）——公示无异议（公示期为7个工作日）——向镇政府申请初审意见（规划所出具符合村庄规划意见，国土所出具土地权属无异议意见，镇政府自受理申请10个工作日内出具初审意见）——由镇政府统一按批次向市国土资源局申请办理《不动产权证书》——市国土资源局20个工作日内完成审批，对符合条件的房屋，在不动产权证书附记一栏，备注农房面积，结构，层数等信息的形式，确认房屋所有权和土地使用权。

　　（四）结合实际依法确认宅基地使用权

　　1.确认宅基地使用权一般原则

　　（1）除依法继承赠予外，农村村（居）民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

　　（2）夫妻一方为城镇户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本村民小组）的一方办理登记手续。离异夫妻申请登记的，应以人民法院的判决书、调解书或是婚姻登记机关出具的离婚证明材料及离婚财产分割协议书为依据进行登记。

　　（3）一户多宅且符合分户条件的，可以由分户者申请确权登记宅基地或补办批准用地手续。

　　（4）“农转非”的，其“农转非”之前在原农村集体经济组织的住房，准予登记，在不动产权登记证书上注记“农转非”。

　　（5）新申请的宅基地，按照国家和省的有关规定办理宅基地使用权登记颁证。

　　（6）符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权；原户主死亡而由其继承人申请宅基地使用权登记的，应凭当地派出所出具的最新户口薄以及有关证明书，确定土地使用权。

　　（7）空置房或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定宅基地使用权。

　　（8）对无权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议后，经市国土资源行政主管部门审批合格可办理宅基地使用权确权登记。

　　（9）因扶贫、国家重点工程征地、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等情况集中迁建到其他农村集体经济组织的，应依法撤销原有村民和村民小组集体土地的不动产证，在符合迁入地规划的前提下，经迁入地农村集体经济组织或集体土地使用权拥有者同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记颁证。

　　（10）变更登记和注销登记。已经登记的宅基地使用权权利人因界址、面积、名称等状况发生变化需要申请做出变更登记的以及宅基地使用权权利人被依法没收、征收、收回宅基地使用权或者是自动放弃的、法院判决等情形需要注销原有登记的，可依法向村委会申请，报请乡镇人民政府和市国土资源局进行办理。

　　（11）农村宅基地应在第二次土地调查规定的红线和村庄界线范围内，或在即将开展的第三次土地调查所规定的界线范围内（第三次土地调查含第二次土地调查的界线范围），才符合登记办证条件。以第二次土地调查成果确定的村庄界线为基准，或者以即将开展的第三次土地调查成果确定的村庄界线为基准，作为宅基地测量的界线范围。

　　（12）为有效维护农村妇女的权利，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

　　（13）对非本村村民申请确权的情形，按照不同时间节点进行处理。1999年9月24日前，回乡落户的城镇居民、复员退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅使用的集体所有土地，经《海南经济特区土地管理条例》规定的具有审批权限的乡镇人民政府批准或者市县人民政府批准，且缴纳了征地补偿标准支付土地补偿费和安置补助费的，可以进行确权。1999年9月24日前前，非本村村民建房申请确权的，不得进行确权。

　　（14）对于外出人员及华侨申请宅基地确权登记的按照琼土环资籍字〔2009〕20号及有关文件规定办理。

　　（15）已经登记的宅基地使用权或者该宅基地上的房屋，经法院生效文书确认使用权或所有权的，相关权利人可持相关生效法律文书向市国土资源行政管理部门提出申请，在审批合格后，可进行确权登记。

　　2.严格执行宅基地面积标准

　　宅基地面积不得超过省、市规定的标准，即每户不得超过175平方米。超过规定面积的，在登记办证时按下列情况处理：

　　（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村（居）民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大占地面积的，经村民小组、村民委员会核实并出具相关证明材料后，按实际房屋使用面积进行登记。

　　（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1986年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村（居）民建房占用的宅基地超出规定面积标准的，超出部分经村委会报乡镇人民政府按规定处理后，依照实际使用面积进行登记。

　　（3）1986年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村（居）民建房占用的宅基地，超出规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记，在土地(房产)登记薄和土地(房产)权利证书记事栏内注明超出规定标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。

　　（4）符合分户建房规定但尚未分户的，且其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，由村民所属户籍部门出具符合分户条件的证明（即分户后的户口薄），按现有农村宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定分摊，没有协议的按户分摊。

　　3.不能确权登记的情形

　　城市居民在集体土地上新建或通过依法继承以外的转移方式取得的房屋；

　　（2）农村集体经济组织成员家庭将房屋出售、出租后再建造的房屋；

　　（3）国家已征用土地或实施规划须拆除范围内的；

　　（4）临时建筑；

　　（5）法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

　　4.暂缓确权登记的情形

　　（1）房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；

　　（2）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；

　　（3）无主房屋，应依照法律规定的程序处理的；

　　（4）土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；

　　（5）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

　　5.其他具体问题的处理

　　（1）上世纪五十年代颁发的和各镇政府发放的《个人土地房屋所有权证》不作为确认宅基地使用权的证据材料，但可以作为确认房屋所有权的参考材料。

　　（2）对按规定设立的镇企业用地按照《土地管理法》有关规定确认集体建设用地使用权。

　　（3）农村所建的房屋，符合规划的，均可确权给属地村委会。

　　在农房确权登记颁证实施过程中遇到本方案规定以外的具体问题，报市工作领导小组研究解决。

　　（五）本方案中有关规定与国家法律法规有冲突的以国家及省相关法律法规为准。

　　五、工作步骤和时间安排

　　（一）启动阶段（2018年6月至2018年8月底前）

　　成立工作领导小组及办公室，落实经费、宣传动员、搜集资料、制定方案等各项前期工作。

　　（二）实施阶段（2018年8月至2019年4月）

　　在文城镇城乡结合部和各镇政府所在地，开展房地一体登记试点，申请受理与调查摸底工作相衔接，对调查摸底完毕的乡镇行政村，按镇行政村启动申请、受理、发证工作。由农户自愿申请，村集中收集相关批件证明，镇政府统一受理、初审、公告，公告无异议后，统一上报资料，市国土资源局集中力量，集中时间进行登记发证。

　　（三）全面铺开阶段（2019年4月至2021年4月）

　　在试点的基础上，优化流程，规范程序，在全市范围内铺开权籍调查和登记颁证工作，力争利用三年时间，完成全市集体建设用地和农房确权登记颁证工作。

　　（四）总结归档建库阶段（2021年5月底）

　　对农房登记发证试点工作进行全面总结验收工作。将所有调查的集体土地所有权、使用权调查资料分类清理装订归档，为建立地籍信息管理系统作好前期准备工作。

　　六、工作要求

　　（一）高度重视，狠抓落实。农房确权登记面广，政策性强，工作量大，要按照勘测定界，权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，按计划进行。各乡镇要以高度的政治责任感、使命感和责任心，积极主动协助配合市国土资源局加快农村集体土地范围内房屋确权登记工作，确保完成我市农村集体土地房屋确权登记颁证工作。各有关部门和单位，要高度重视该项工作，相应成立各单位、各乡镇领导小组，组织专人负责协调配合。严格按照工作方案任务目标和时间要求，狠抓落实，做好各项工作。

　　（二）健全各项工作机制

　　1.建立办证机制。建立“户申请、村集中、乡镇受理初审、市国土资源局办理”的办证机制。

　　2.建立联动机制。各镇、村委会干部要按照职责，加强协作，密切配合，合力推进。

　　本方案适用范围为文昌市各镇村庄，由文昌市国土资源局负责解释。

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