西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

　　第一章  总  则

　　第一条  为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，夯实农村集体土地权能，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及中共四川省委办公厅批复的《西昌市农村宅基地制度改革试点实施方案》（川委厅秘〔2021〕1号）等文件精神，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地。

　　第三条  农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等地位，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租等实行同等入市，同权同价。

　　第四条  农村集体经营性建设用地实行有偿使用。任何单位、组织和个人，除法律另有规定外，均可按照本办法的规定取得农村集体经营性建设用地使用权。

　　第五条  依照本办法的规定取得农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　第六条  国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

　　乡镇（街道）和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下，可以按照节约集约的原则，采取土地综合整治等方式进行区位调整，合理利用集体经营性建设用地。

　　第七条  符合下列条件的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用：

　　（一）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；

　　（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记；

　　（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件，交易双方另有约定等除外。

　　集体经营性建设用地使用权出让年限由出让合同具体约定其最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

　　第八条  土地所有权人拟采用出让、出租等方式经营管理集体经营性建设用地的，市自然资源局应当依据国土空间规划、乡镇规划（包含村镇规划）出具拟出让、出租等的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

　　农村集体经营性建设用地入市应当符合产业、环保等政策及标准要求。

　　第九条  土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容，并按照《土地管理法》第六十三条的规定形成决议。

　　第十条　土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农村集体经济组织决议情况报市人民政府审查。符合规定的，由市人民政府按照本办法有关规定纳入年度建设用地供应计划。

　　第十一条　土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市三项改革办备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求等纳入合同的，以《民法典》认定合同效力。

　　第十二条　集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

　　第十三条　土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，但有《土地管理法》第六十六条规定情形的可以依法收回土地使用权。

　　第十四条  市自然资源局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市指导工作。

　　市农业农村局、市发改经信局、市财政局、市人社局、市住建局、市林草局、西昌生态环境局、市供销社、市税务局、市公共资源交易中心、市金融服务中心、人民银行凉山支行、市农村产权交易服务中心有限公司（以下简称农村产权交易服务中心）等相关部门（单位）配合做好有关工作。

　　第二章  入市主体

　　第十五条  农村集体经营性建设用地入市主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织。

　　第十六条  属村、组集体经济组织所有的，经村集体经济组织成员大会或成员代表大会同意后，可由乡镇（街道）成立集体经济股份合作联合总社或村集体经济股份合作联合社作为入市实施主体。

　　第三章  入市范围、途径

　　第十七条  农村集体经营性建设用地入市范围：

　　以全国土地调查成果为基础，结合实际勘测，依法取得、符合土地利用总体规划，且城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地（包括退出宅基地）纳入农村集体经营性建设用地范围。

　　现状是集体建设用地，最新变更成果不是建设用地的遗留问题或符合土地利用总体规划和城乡规划的现状土地，按程序“农转用”办理建设用地后纳入集体经营性建设用地范围。

　　第十八条  农村集体经营性建设用地入市的途径：

　　（一）就地入市。依法取得、符合规划的工业、商业等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、就地直接使用的，在面积不增加的前提下，经市政府批准，对不规则的原宗地按照规划红线调整使用，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式直接入市。

　　（二）调整入市。根据土地利用总体规划和城乡规划，对零星、分散的集体建设用地通过整治复垦，经市政府组织验收后，复垦后的建设用地指标按规划分类利用。可调整到本地内非公共利益用地项目，优先用于乡村产业发展、农村公共设施和公益事业建设用地需求。以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式入市，入市收益在扣除调节金等后，由复垦出建设用地指标的集体经济组织和使用建设用地指标的集体经济组织协商分配。

　　第四章  入市方式

　　第十九条  集体经营性建设用地可按出让（招标、拍卖、挂牌或者协议等）、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市（商服用地除特殊情况外不能协议出让）。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：

　　（一）工矿、仓储等用地50年；

　　（二）商服、旅游等用地40年。

　　第二十条  依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　第二十一条　土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，需符合以下条件：

　　（一）办理了不动产权证；

　　（二）按照集体经营性建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（三）经集体经济组织同意。

　　土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，需依法办理变更或抵押登记。

　　第五章  确权登记

　　第二十二条  登记以农村集体建设用地使用权人自愿申请登记为前提。

　　第二十三条  存量农村集体建设用地，是指最新土地变更调查结果中，地类现状为农村集体建设用地的土地。

　　第二十四条  未经农用地转用审批的存量农村集体建设用地在按程序处置后进行登记。

　　（一）对最新土地利用现状数据库中的存量农村集体经营性建设用地，建设用地形成时间为1999年1月1日前的，可以按土地登记颁证的法定程序将使用权直接登记给农村集体经济组织。

　　（二）对最新土地利用现状数据库中的存量农村集体经营性建设用地，建设用地形成时间为1999年1月1日以后，且未能提供相关部门批准将该宗地由农用地转为建设用地审批手续的，由申请初始登记的集体经济组织缴纳费用后（缴纳费用参照征收土地耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税三项税费之和），可以按土地登记颁证的法定程序将农村集体建设用地使用权登记给农村集体经济组织。

　　（三）对最新土地利用现状数据库中不是建设用地的，在符合土地利用规划、城乡规划确定的经营性用地范围，利用宅基地节余指标布局，由市人民政府批准后，转为经营性建设用地，经补偿安置，注销原有产权，按程序确权登记。

　　第六章  地价管理

　　第二十五条　入市主体应自行委托有资质的评估公司对拟入市的农村集体经营性建设用地进行地价评估。

　　第二十六条　农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的，其供地地价原则上不得低于所在区域的基准地价。

　　第七章  交易和流程

　　第二十七条  出让、出租、作价出资（入股）等一级市场交易平台和流程。集体经济组织根据市人民政府入市地块批复文件委托市农村产权交易服务中心按交易规则程序进行交易。

　　第二十八条  转让二级市场交易平台和流程。由市农村产权交易服务中心制定《集体经营性建设用地使用权二级市场交易服务规则》按流程办理。

　　第八章  地面资产处置

　　第二十九条  采用出让、租赁、作价出资（入股）等一级市场方式入市的集体经营性建设用地使用权，涉及地面资产处置的，可由所有权集体经济组织与原投资人协商处置。

　　协商处置地面资产的，应按《村民委员会组织法》，由入市地块所有权集体经济组织村民（代表）会议按照“一事一议”原则审议通过并形成决议。

　　第三十条  入市地块所有权集体经济组织村民（代表）会议审议通过并形成决议后应在本集体经济组织公示7日以上。

　　第九章  收益管理

　　第三十一条  集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生转让行为的，转让方按照交易总额的2%缴纳调节金。

　　第三十二条  土地增值收益调节金按用途、价差由市财政局按土地增值收益的一定比例计提，主要用于各乡镇（街道）的农村基础设施建设和耕地保护等。

　　入市土地用途属于工矿仓储用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤5万元的，按照增值收益的20%计提，亩均增值收益＞5万元的，按照增值收益的30%计提。入市土地用途属于商服、旅游等用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤10万元的，按照增值收益的30%计提；10万元＜亩均增值收益≤30万元的，按照增值收益的40%计提；亩均增值收益＞30万元的，按照增值收益的50%计提。具体征收标准另行制定。

　　村集体经济组织按土地增值收益的10%收取调剂金。

　　经营性建设用地入市成本中的土地补偿费、地上附着物、其他费用等由项目所在地入市主体进行核算；入市成本中的前期直接基础设施投入费用按照“谁开发、谁核算、谁回收”原则进行核算。入市成本经属乡镇（街道）审核后，报市财政局备案。

　　第三十三条  集体经营性建设用地入市收益，归所有权集体经济组织（村或组）所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。

　　第三十四条  乡镇（街道）集体经济组织入市获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

　　第三十五条  农村集体经济组织应当建立集体经营性建设用地入市收益辅助账户，专门用于其入市收益的核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受乡镇（街道）和乡镇（街道）农村集体“三资”管理办公室监督。

　　第十章  监督管理

　　第三十六条  市级相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

　　行业（产业）主管部门须做好产业用地产业条件的制定、出具工作，产业条件包含产业类型、产业标准等内容，同时应明确设置产业条件的理由或必要性、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式。

　　第三十七条  市发改和经信局负责审查审批项目涉及的产业政策；审查工业和信息化项目等相关事项。

　　第三十八条  市自然资源局负责农村集体经营性建设用地项目入市的规划监管工作，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

　　第三十九条  市住建局、市建管局依法负责对项目各方主体行为进行监督管理。

　　第四十条  市财政局负责建设资金的拨付、监管。推动各类金融机构为全市经济社会发展服务。

　　第四十一条  市税务局负责依法对农村集体经营性建设用地入市所涉及的税费进行征收管理工作，并提供相关税收政策宣传、辅导等纳税服务工作，认真贯彻执行相关税收优惠政策。

　　第四十二条  市审计局负责对农村集体经营性建设用地使用权入市行为及收支情况进行审计，维护农民土地权益。

　　第四十三条  西昌生态环境局负责指导、协调、监督生态建设工作。

　　第四十四条  市纪检监察应加强农村集体经营性建设用地使用权入市的执纪监督问责，保障规范运行。

　　第四十五条  入市主体所在乡镇（街道）应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。

　　第四十六条  国家因公共利益需要使用已经入市的农村集体经营性建设用地的，土地所有权人和关联方应当支持。国家对使用权人采用评估方式予以补偿，对所有权人参照征收时西昌市征地拆迁补偿标准给予土地补偿，入市时所签订的交易合同自有权机关批准征收集体土地之日起终止。

　　第四十七条  在推进农村集体经营性建设用地使用权入市过程中，各部门要根据自身工作建立风险评估机制，相关职能部门要积极回应群众的诉求，做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。

　　第十一章  法律责任

　　第四十八条  集体经营性建设用地使用权违法入市的，所涉部门不得为其办理相关手续。

　　第四十九条  在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，追究相关人员的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第十二章  附  则

　　第五十条  国家、省、州对农村集体经营性建设用地使用权入市出台新规定，按新规定执行。

　　第五十一条  本办法由市三项改革办负责解释。

　　第五十二条  本办法有效期两年，自发布之日起实施。

来源：西昌市人民政府网站