土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让，涉及哪些税费？

　　转让方

　　一、增值税

　　转让土地使用权属于销售无形资产,但在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

　　（一）一般计税方法

　　一般纳税人：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按9%的税率计算缴纳增值税

　　小规模纳税人：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按3%的征收率计算缴纳增值税

　　（二）简易计税方法

　　纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　（三）免征

　　转让土地使用权给农业生产者用于农业生产免征增值税，优惠的享受条件是：

　　1、土地使用权转让给农业生产者。

　　2、农业生产者取得土地使用权后用于农业生产。

　　（四）不征

　　在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

　　二、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加

　　（一）城市维护建设税

　　1、纳税人所在地在市区的，税率为7%；

　　2、纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；

　　3、纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

　　（二）教育费附加及地方教育附加

　　1、教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，教育费附加率为3%；

　　2、地方教育附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，地方教育附加费率为2%。

　　三、土地增值税

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

　　1、增值额

　　纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目后的余额为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　2、计算增值额的扣除项目包括：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额；

　　（2）开发土地的成本、费用；

　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（4）与转让房地产有关的税金。与转让土地使用权相关的税金指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

　　3、土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

　　（1）级数土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　（2）级数土地增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%；

　　（3）级数土地增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%；

　　（4）级数土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　4、下列情形免征收土地增值税：

　　（1）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　（2）继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

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　　四、企业所得税

　　以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，其中居民企业一般按照25%的税率征收企业所得税，非居民企业适用的税率为20%。

　　五、印花税

　　转让土地使用权应当签署土地使用权转让合同，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应以合同中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

　　受让方

　　一、印花税

　　受让土地使用权应当签署土地使用权转让合同，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应以合同中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

　　二、契税

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　契税税率为3%—5%。

　　契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

　　有下列情形之一的，免征契税：

　　(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

　　(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

来源：中国特色产业服务平台