对房屋登记行为提起行政诉讼的10则裁判要旨

　　法条规定

　　最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

　　第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

　　具体案例

　　1.闫敬芝、河南省鹿邑县人民政府城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2020)最高法行申3573号行政裁定书

　　2020.06.23 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，闫敬芝与马学金房屋买卖合同纠纷一案，河南省鹿邑县人民法院（2017）豫1628民初3346号民事裁定驳回闫敬芝的起诉，闫敬芝未对该裁定提起上诉，双方之间的房屋买卖合同纠纷并未解决，闫敬芝亦不能否定与马学金之间的房屋买卖关系。据此，闫敬芝请求撤销鹿邑县政府为马学金颁发房屋所有权证，不符合起诉条件。一、二审裁定驳回起诉，并无不当。闫敬芝申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

　　2.李善有、广西壮族自治区南宁市横县人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2019)最高法行申11273号行政裁定书

　　2019.10.31 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。因此，李善有关于谢永余办理土地证时仅提供了《土地权属来源证明》和《土地登记申请书》，不能证明其系善意第三人的主张，系民事争议并应另循法律程序解决，本案不予理涉。根据原审法院查明的事实，李善有最迟于2002年9月10日就已知道横县政府为谢永余颁发了国有土地使用证，即最迟此时已知道被诉行政行为的具体内容；但其于2015年10月14日才向人民法院起诉，显然已超过法定起诉期限。原审法院据此驳回李善有起诉，于法有据，本院予以支持。

　　3.陈贵珍、湖北省武汉市人民政府再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2019)最高法行申4687号行政裁定书

　　2019.05.28 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，本案系申请人陈贵珍不服被申请人武汉市政府作出的行政复议决定而提起的诉讼，故本案应围绕涉案行政复议决定是否合法进行审查。陈贵珍在行政复议程序中，主张作为案涉房屋登记行为基础的陈银华与王运伢之间民事继承法律关系无效，故而申请撤销武房权证青字第××号《房屋所有权证》。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，陈贵珍应当先行解决民事争议，其提起行政复议申请的条件尚未成就。武汉市政府驳回陈贵珍的行政复议申请并无不当。原审裁定驳回陈贵珍的起诉，亦符合法律的经济原则。

　　4.肖云英、柳松柏资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2018)最高法行申6716号行政裁定书

　　2018.12.25 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，本案被诉行政行为是预××号国土证的登记行为。虽然邵阳市政府、邵阳市国土局、邵阳市国土局双清分局均无法提供预××号国土证的原始档案资料，该证原始档案资料已遗失，但本案各方当事人均认可该证真实存在，结合肖云英与陶楚兰合资、合作开发房地产合同纠纷一案情况分析，本院认定预××号国土证真实存在。本案争议焦点为肖云英的起诉是否超过法定的起诉期限。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第四十八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”该条规定耽误起诉期限的“其他不属于其自身的原因”，是指除不可抗力以外不能归责于起诉人自身的正当事由。比如，当作为被诉行政行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事诉讼尚处于持续状态，被诉行政行为是否对起诉人的权利义务造成实际影响，需以民事诉讼的裁判结果为前提时，起诉人不可能在当时就对被诉行政行为提起行政诉讼。此时，等待民事诉讼生效裁判结果，就可以构成该条规定的耽误起诉期限的正当事由。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条也正是基于上述法理作出规定，即“民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”。同时，为了更好地保护当事人合法权益，因前述事由耽误起诉期限，起诉人在民事裁判生效前提起行政诉讼的，如果经审查符合起诉条件，人民法院应当予以受理，而不能以超过起诉期限为由驳回起诉。本案中，肖云英与陶楚兰因《联建新住房协议书》引发合资、合作开发房地产合同纠纷民事诉讼，肖云英于2015年6月8日在该民事诉讼庭审质证过程中得知预××号国土证。肖云英与陶楚兰签订的《联建新住房协议书》，是陶楚兰申请办理涉案国有土地使用权行政登记的权属来源依据，被诉的预××号国土证颁证行为是否对肖云英的权利义务造成实际影响，需以该民事诉讼的裁判结果为前提。基于行政法上的信赖原则及司法最终确定原则，该民事诉讼一直处于持续状态且至今尚未审结，预××号国土证将陶楚兰登记为涉案土地使用权权利人之一，是否对肖云英的权利义务产生实际影响也处于待定状态，肖云英不可能在该民事诉讼庭审时即提起对预××号国土证登记行为的行政诉讼。只有在该民事诉讼裁判生效后，肖云英才能确定预××号国土证登记行为对其权利义务产生实际影响。肖云英于2017年1月16日向原审法院提起本案行政诉讼，显然没有超过法律规定的六个月起诉期限，虽然其没有等待该民事诉讼裁判生效即提起行政诉讼，但其起诉符合起诉条件，一审法院予以受理并无不当。二审裁定认定肖云英的起诉超过法定起诉期限并驳回其起诉，适用法律不当，本院予以纠正。

　　5.葛洛如、如皋市经济开发区工程建设有限公司城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2018)最高法行申2772号行政裁定书

　　2018.11.28 裁判

　　裁判结果：

　　本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，根据葛洛如、如皋开发区有限公司在本案一、二审和申请再审时的提出的事实、理由和请求以及本案和相关民事案件的审理、裁判情况，可以认定葛洛如与如皋市政府及如皋开发区有限公司等的争议实质为对涉案房屋权属的争议，即如皋开发区有限公司主张改制前的如皋市经济开发区工程建设公司作为开发企业基于建造涉案房屋等行为而设立物权，而葛洛如主张应由其基于葛德福与薛金明于1999年签订协议及继承等民事法律关系取得涉案房屋相应民事权利进而认为被诉房屋登记侵犯了其权利。该争议系对房屋登记基础的民事法律关系的争议，葛洛如如认为其对涉案房屋享有权利且该权利受到如皋开发区有限公司的侵犯，应先行通过民事诉讼等方式解决民事争议，而不应通过对相关房屋行政登记单独提起行政诉讼的方式解决民事权属争议、实现其民事权利。二审法院对被诉房屋登记过程中涉案房屋权属相关材料的认定，系对如皋市政府作出被诉房屋登记行为相关事实依据的审查意见，不能直接等同于对不动产物权的司法确认。

　　本案中，一、二审法院均已对被诉房屋行政登记行为作出实体审查，二审法院认定如皋市政府颁发72372号《房屋所有权证》未尽到全面审查义务，违反法定程序，同时认定72372号《房屋所有权证》已被如皋市政府收回并予以注销，不具有可撤销内容，判决确认如皋市政府颁发给如皋开发区有限公司的72372号《房屋所有权证》违法，并无不当。

　　6.黄玉卿、黄健信城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审行政判决书

　　最高人民法院(2017)最高法行再95号行政判决书

　　2018.04.28 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审理认为，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的，可以依照《房屋登记办法》第八十一条进行相应处理。

　　《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”首先，对于房屋登记过程中当事人提供虚假材料的，房屋登记机构事后发现的，也需要通过调查确认是否应当撤销房屋登记，这种撤销的过错和责任虽然不在房屋登记机构，但符合该条规定情形的，房屋登记机构仍然需要撤销房屋登记。其次，这里规定的是除了善意取得外，通过提供虚假材料获得房屋登记的，应予撤销。也就是说，如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。一般情况下，本条规定所说的善意取得是指房屋为第三人善意取得。那么，在本案中需要进一步讨论的问题则是，无处分权人处分他人房屋并办理了登记，真实的房产权利人主张撤销房屋登记，而第三人主张善意取得房屋抵押权时，能否构成对撤销房屋登记的阻却事由。

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。当然，判断房屋抵押权是否构成善意取得，也要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。

　　本案争议的焦点问题有三：一是房屋登记机构办理案涉房屋房产登记的合法性问题；二是案涉房屋抵押登记的合法性问题；三是本案的判决方式问题。

　　一、关于案涉房屋房产登记的合法性问题

　　如前所述，房屋登记机构在进行房屋登记时具有一定的审查义务。本案中，根据一、二审查明的事实，顺德区国土局在审核申请登记材料时已尽到审慎义务，其登记行为符合《房屋登记办法》的要求。但是，在房屋登记之后，顺德区人民法院作出的2703号刑事判决已经查明，刘玉朝违反委托事项，向房屋登记机构提供虚假的《户籍证明》证实黄青彩的曾用名为黄丽华，恶意串通黄青彩共同申请房屋过户转移登记，属于隐瞒真实情况、提供虚假材料，从而获取房屋登记的情形。在此情况下，房屋登记机构完全可以依据《房屋登记办法》第八十一条的规定进行审查，决定是否需要行使自行撤销权，撤销对案涉房屋的登记行为。在房屋登记机构未予自行撤销的情况下，当事人诉请法院处理，法院依法应当对登记行为的合法性作出处理，并可以依照该条款的规定认定登记行为的合法性。二审以“黄玉卿和黄健信并未通过民事争议解决途径取得否定其与黄青彩买卖合同效力及顺德分行抵押权效力的生效判决或仲裁裁决，请求撤销粤房地权证佛字第××号《房地产权证》证据不足”为由，驳回黄玉卿、黄健信要求撤销案涉房产证的诉讼请求，同时一并驳回对房屋抵押登记的诉讼请求，适用法律错误。生效的2703号刑事判决已经确认在办理房屋登记过程中，当事人提供虚假材料，符合应予撤销的事由。至于登记过程中提交的买卖合同是否有效，并非案涉房屋登记是否应予撤销的唯一考量因素。而且根据再审申请人提交的新证据，顺德区人民法院作出的生效127号民事判决也确认案涉房产的买卖合同无效。故本案关于房屋登记的合法性问题，应该以生效的2703号刑事判决以及127号民事判决认定的事实，确认当事人存在提交虚假材料、以非法手段获取房屋登记的情况。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。二审作出驳回再审申请人对房屋登记行为的诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。

　　二、关于案涉房屋抵押登记的合法性问题

　　由于存在提交虚假材料非法获取房屋登记的情形，案涉房屋登记本应予以撤销。生效的2703号刑事判决已认定黄青彩系与刘玉朝恶意串通骗取房屋登记，因此黄青彩并非善意第三人，本案也不存在因第三人善意取得该房屋而阻却撤销房屋登记的事由。那么，案涉房屋抵押登记的合法性问题将直接影响对房屋登记是否应予撤销的判断。

　　前已述及，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案中，黄青彩与顺德分行之间的担保债权经顺德区人民法院生效的19号民事判决确认，该判决确认了黄青彩将涉案房屋抵押贷款行为的效力，并认定顺德分行对涉案房产依法享有抵押权。虽然2703号刑事判决确认刘玉朝与黄青彩共同提供虚假资料骗取房屋转移登记和抵押登记，但顺德分行在与黄青彩签订抵押贷款合同时，进行了相应的审查，且不存在重大过失，应当认定为善意第三人。而且，顺德分行已向黄健信账户发放贷款120万元，根据贷款合同完成了支付抵押权对价的义务。房屋登记机构作出的案涉房屋的抵押登记行为合法有效，并无不当。

　　一审认为顺德分行工作人员刘坚作为设立抵押权的业务经办人，“既没有接触涉案房地产的卖方黄健信、黄玉卿，也没有审核《房屋买卖合同》的真实性，更没有获得《户籍证明》的情况下，就轻率地相信黄青彩是涉案房屋合法的买方，对贷款合同、抵押合同未经审慎审查，具有重大过失。”“顺德分行对于刘玉朝、黄青彩骗取抵押权登记的后果具有重大过失，不是善意第三人。”一审作出的上述认定，与生效的19号民事判决已经确认案涉房屋的抵押贷款合同合法有效的结论相悖，在未对生效民事判决启动审判监督程序予以纠正的情况下，一审所认定的该部分事实不能作为认定案件的事实，应予纠正。

　　银行在签订抵押贷款合同、办理抵押登记时，确实应采用审慎的态度对申请人提供的相关材料进行审查。虽然刘坚没有接触卖方黄健信、黄玉卿，但是黄玉卿、黄健信系出具书面委托刘玉朝办理案涉房屋的过户及抵押手续，且该委托手续经过公证部门的公证，刘坚有理由相信刘玉朝具有代理资格。至于对《户籍证明》《房屋买卖合同》的审核，作为房屋登记机构的被申请人在进行登记时尚未发现刘玉朝等人提交的上述材料存在造假或无效的情况，要求银行工作人员作出比政府部门更准确的判断和采用更高的审查强度，没有法律根据和现实可能性。顺德分行在抵押登记的审查中的误信，是由于刘玉朝、黄青彩等人恶意串通提供虚假材料所致，而且其抵押登记亦是建立在房屋登记机构已经先作出房屋转移登记，基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的。顺德分行作出的抵押登记行为不存在重大过失，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。顺德分行的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由。一审判决撤销该抵押登记属认定事实不清，适用法律错误。

　　三、关于本案的判决方式问题

　　对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。

　　根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力，同时驳回对房屋抵押登记行为和注销原房屋登记行为的诉讼请求。

　　应当指出的是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，黄玉卿、黄健信因刘玉朝的骗取贷款行为，导致其所有的案涉房屋被转移登记且被抵押，确实存在一定的损失。但是本院也注意到，黄玉卿、黄健信委托刘玉朝办理房屋转移登记并进行抵押，其初衷就是为了应对法院对其旧存贷款的执行。经过刘玉朝的运作，顺德分行所发放的贷款，大部分已用于归还给代为偿还黄玉卿、黄健信旧存贷款的案外人。刘玉朝提交虚假的户籍证明，假借黄青彩的身份骗取房屋登记，黄青彩在一系列的刑事、民事及本案行政诉讼中均未曾出现。本院考虑到上述情况，曾经组织各方当事人进行调解，但在顺德分行提出愿意减少贷款罚息及迟延履行金的条件下，黄玉卿、黄健信坚持不接受相关调解方案，导致未能达成调解协议。黄玉卿、黄健信的相关损失可依照物权法的相关规定，向无权处分人请求赔偿损失。案涉房屋的执行程序结束后，黄玉卿、黄健信亦可对执行后的剩余款项主张权利。

　　7.周法度、张杏英城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2018)最高法行申292号行政裁定书

　　2018.03.15 裁判

　　裁判结果：

　　本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”江阴市政府对涉案房屋颁发证书是国家相关行政管理部门依照法定的职责和程序所进行的行政登记行为，颁证行为是对当事人权利的一种确认和登记，权利证书是证载权利的一种有效凭证，而不是证载权利的来源凭据。就本案而言，从形式上看，张杏英起诉要求江阴市政府撤销房屋登记行政行为，系行政争议，但其实质是民事争议。张杏英、郁建新与周法度、郁建平就涉案房屋的确权、析产、继承纠纷已提起民事诉讼，在经历了一审、二审、再审、再审发回重审等多个法律程序后，张杏英在民事诉讼中申请撤诉，江阴市人民法院裁定予以准许。由于作为房屋登记行为基础的民事法律关系并未在上述民事诉讼中进行实体裁判，当事人之间的民事争议仍未解决，故依照上述规定对当事人提起的行政诉讼不应受理；已经受理的，裁定驳回起诉。据此，一审法院裁定驳回张杏英的起诉，二审法院裁定驳回上诉，并无不当。关于周法度提出的涉案房屋所有权归属等民事诉讼实体，及发回重审的程序是否合法等问题，均不属于本案行政诉讼的审查范围。

　　8.清远市清新区太平镇沙塘村赖家村民小组、清远市清新区人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2017)最高法行申2540号行政裁定书

　　2017.07.31 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，本案争议的焦点是清新区政府1995年颁发集体土地建设用地使用证行为的合法性。清新区政府1995年的土地登记行为，实际上是土地的初始登记。由于我国土地政策的不断调整，法律、法规也在不断变化，根据法律适用的规定，应适用当时有效的法律法规来判断该行为的合法性。1989年《土地登记规则》第十二条规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：１.土地登记申请书；２．土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明；３．土地权属来源证明；４．地上附着物权属证明。”本案中，黄桂森在申请土地登记时，提交土地登记申请，个人身份证明以及《断卖土地合约》等材料，清新区政府依法核实上述材料的真实性、合法性，其中最主要的是对于《断卖土地合约》能否作为证明土地合法来源的审查。根据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。黄水金与赖家村民小组村民签订的《断卖土地合约》，系双方真实意思表示。虽然当时转让行为发生在不同村民小组的村民之间，但黄水金与赖家村民小组同属一个村，其转让行为并未给国家、集体利益造成损失，也不违背法律的强制性规定。清新区政府依据《断卖土地合约》作为土地权属来源，向黄桂森发放集体土地建设用地使用证，符合当时的法律规定。而且从《断卖土地合约》签订至双方产生争议时已近三十年，黄金成、黄水洪、黄桂森等人一直使用该土地，已经形成长期和稳定的占有关系。一、二审根据法律规定，结合本案查明的事实和证据，判决驳回赖家村民小组的诉讼请求并无不当，本院予以支持。

　　9.清远市清新区太平镇沙塘村赖家村民小组、清远市清新区人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书

　　最高人民法院(2017)最高法行申2538号裁定书

　　2017.07.31 裁判

　　裁判结果：

　　本院经审查认为，本案争议焦点是清新区政府2014年土地更正登记发证行为的合法性。根据《土地登记办法》第五十九条第一款规定，土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。本案中，黄水洪因清新区政府1995年为其颁发的土地证面积记载有误，申请更正登记。一、二审均认定黄水洪2014年1月8日以登记四至面积有改动为由向土地管理部门申请更正登记，赖家村民小组经村民会议讨论并经三分之二以上村民代表同意，在黄水洪申请更正登记的申请书上盖章签名。在本院询问过程中，经各方当事人当庭确认，在黄水洪更正登记申请上盖章签名的并非赖家村民小组的村民代表，而是黄水洪所在的北闸村民小组的村民代表，一、二审对此事实的认定有误，本院予以指正。虽然黄水洪更正登记申请未得到赖家村民小组的认可，但其上有其所在的沙塘村委会的盖章签名，且经过土地管理部门调查审定绘制宗地图，最后重新颁发的新证中的四至表述与黄水洪持有的1995年030101907号土地证中的记载一致，030101907号土地证面积在旧证上已经由发证机关作了校正更改、新证与旧证校正更改的面积也是一致的。故2014年清新区政府所作的更正登记行为，具有事实根据，符合法律规定。

　　赖家村民小组的实质诉求是认为案涉土地不应该登记给黄水洪，实际上是对清新区政府1995年颁发给黄水洪030101907号土地证的行为不服。清新区政府1995年的土地登记行为，实际上是土地的初始登记。由于我国土地政策的不断调整，法律、法规也在不断变化，根据法律适用的规定，应适用当时有效的法律法规来判断该行为的合法性。1989年《土地登记规则》第十二条规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：１.土地登记申请书；２．土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明；３．土地权属来源证明；４．地上附着物权属证明。”本案中，黄桂森在申请土地登记时，提交土地登记申请，个人身份证明以及《断卖土地合约》等材料，清新区政府依法核实上述材料的真实性、合法性，其中最主要的是对于《断卖土地合约》能否作为证明土地合法来源的审查。根据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。黄水金与赖家村民小组村民签订的《断卖土地合约》，系双方真实意思表示。虽然当时转让行为发生在不同村民小组的村民之间，但黄水金与赖家村民小组同属一个村，其转让行为并未给国家、集体利益造成损失，也不违背法律的强制性规定。清新区政府依据《断卖土地合约》作为土地权属来源，向黄水洪发放集体土地建设用地使用证，符合当时的法律规定。而且从《断卖土地合约》签订至双方产生争议时已近三十年，黄金成、黄水洪、黄桂森等人一直使用该土地，已经形成长期和稳定的占有关系。一、二审根据法律规定，结合本案查明的事实和证据，判决驳回赖家村民小组的诉讼请求并无不当，本院予以支持。

　　10.云正江与文昌市人民政府、文昌市住房和城乡建设局再审行政裁定书

　　最高人民法院(2016)最高法行申4187号裁定书

　　2016.12.14 裁判

　　裁判结果：

　　本院认为:根据一、二审查明的事实，1988年2月4日，原文昌县人民政府给案外人李世军、林雪梅分别颁发文房证字第20××19号《房产所有证》和文照字第NO101532号《房产共有权执照》。而后，李世军、林雪梅将涉案房屋转让给詹尊良、詹道华，原文昌市人民政府于1994年5月11日分别颁发文房证字第20612号《房屋所有权证》和文房共证字第20155号《房屋共有权保持证》。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定的二十年的起诉期限，是最长保护期限，并不适用时效中止、中断的制度。云正江所称的1983年《处理决定》，发生于本案1988年第一次颁证之前，是否有证据证明已经及时送达，对于计算本案起诉期限没有影响。文昌市住房和城乡规划建设局于2014年11月17日答复云正江涉案房产已出售他人，云正江提出此事意在主张其此后才知道1988年的颁证行为。但对于当事人不知道行政行为内容的情形，虽然司法解释规定相应起诉期限从知道行政行为内容之日起计算，但计算的期限长度是《中华人民共和国行政诉讼法》规定的六个月（按照旧法是三个月），并且须受最长期限即涉及不动产的行政行为自作出之日起20年的限制。云正江认为其不能及时起诉并不是因为自身原因所导致的，主张适用法释[2000]8号《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十三条之规定。但适用该条规定仍受20年最长起诉期限的限制。云正江于2015年10月8日提起诉讼，已超过了《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的自行政行为作出之日起20年的最长起诉期限。因此一、二审裁定驳回云正江的起诉并无不当。来源：行政涉法研究