茂名市自然资源局关于不动产统一登记有关问题的处理意见

　　各区、县级市人民政府，茂名滨海新区、高新区、水东湾新城管委会，市政府各工作部门、直属机构：

　　为规范我市不动产登记工作，切实保护权利人合法权益，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号），按照依法依规、尊重历史、便民便利的原则，结合我市实际情况，经十二届市政府第183次常务会议同意，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出以下处理意见：

　　一、关于房屋涉及补缴土地价款的问题

　　（一）对于所在宗地为出让性质,符合上市交易条件的房改房、经济适用房、解困房，当事人申请不动产登记的，当事人应缴纳相当于土地出让金的土地价款后,按出让土地性质办理不动产登记。应缴纳相当于土地出让金的土地价款,按房地产交易价格的1%计收,交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。

　　（二）对于所在宗地为划拨性质,符合上市交易条件的房改房、经济适用房、解困房、集资房和商品住宅等分层、分套的房产（个人自建房除外），当事人申请不动产登记的，当事人应缴纳相当于土地出让金的土地价款后,按出让土地性质办理不动产登记。应缴纳相当于土地出让金的土地价款,按房地产交易价格的3%计收,交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。土地出让年限统一为70年，按房屋所属建筑的首次登记时间起计。

　　（三）对于所在宗地为划拨性质，住宅区内配建的商业用途（以规划条件和土地用途确认）的房屋，当事人未改变房屋用途申请不动产登记的，当事人应缴纳相当于土地出让金的土地价款后，按出让土地性质办理不动产登记。应缴纳相当于土地出让金的土地价款,按房地产交易价格的8%计收,交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。土地出让年限按国家规定相应土地用途的最高年限确定，以房屋所属建筑的首次登记时间起计。

　　二、关于已取得房屋所有权证书、无土地权属来源的不动产登记问题

　　在国有土地上建成的已办理房屋所有权证书、但无土地权属来源的分层、分套的住宅（个人自建房除外），当事人申请不动产登记的，经自然资源主管部门核查确无土地权属来源资料的，依程序在自然资源主管部门网站及不动产所在地公告15个工作日,公告期满无异议或异议不成立的,按已建成的建筑现状进行测绘落宗，按照“划拨土地”性质办理不动产登记。房屋业主办理不动产买卖、赠与等情况的，按照本处理意见第一条第（二）项进行处理。对土地权属来源不合法的房屋按现行法律法规处理。

　　三、关于未通过建设工程规划核实的问题

　　在已取得国有土地使用权证书或合法国有建设用地使用权批准文件的宗地上建成的房屋，未取得建设工程规划验收等手续的，对于按规定能够补办规划验收等手续的，自然资源主管部门应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，按以下程序完善手续：

　　2008年1月1日之前建成的房屋，由权利人提出申请，自然资源管理部门按现状出具认定或核实意见，可由(村)居委会协助调查房屋建设时间，镇政府（街道办事处）出具核查意见，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日,公告期满无异议或异议不成立的，依程序予以办理不动产登记。

　　四、关于未取得建设工程竣工验收备案手续问题

　　在已取得国有土地使用权证书或合法国有建设用地使用权批准文件的宗地上建成的房屋，因历史原因未办理建设工程竣工验收手续而无法办理不动产登记的，按以下情形完善手续：

　　（一）2019年9月1日前建成的工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋，由土地使用权人委托房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定（鉴定机构对出具的检测鉴定报告或结论负责，并承担相应法律责任）。经检测鉴定达到建筑安全使用要求的，土地使用权人可向不动产登记部门提供以下资料，视为完善项目竣工验收材料，主要包括：（1）测绘报告；（2）《房屋安全鉴定报告》。办理上述手续后，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日, 公告期满无异议或异议不成立的，予以办理确权登记。

　　（二）任何将应当申请办理施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请办理施工许可证的单位和个人，不予办理确权登记。

　　五、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

　　（一）房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

　　（二）房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

　　六、关于开发建设主体单位灭失的问题

　　（一）因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以由市人民政府指定的机构或组织代为申请办理。

　　（二）开发企业或有关单位灭失的，购房人可凭购房合同、购房款票据（或相关材料）、契税缴纳凭证等单方申请登记，首次登记与转移登记可一并办理，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日, 公告期满无异议或异议不成立的，予以办理不动产登记，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

　　七、关于个人合伙建造住宅首次登记问题

　　2002年4月1日前，由个人合伙在国有土地上建造的住宅（以规划报建时间为准），当事人凭《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》、工程竣工验收材料、《分房协议书》《不动产权籍调查报告》等材料，可单方申请办理不动产首次登记。

　　八、关于“城中村”范围内已取得国有土地使用证的不动产登记问题

　　2011年10月13日前取得“城中村”范围内国有土地使用证，地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的，按以下方式进行处理：

　　（一）土地性质为出让的，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日, 公告期满无异议或异议不成立的，按照“出让土地”性质办理不动产登记。

　　（二）土地性质为划拨且房屋所在“城中村”属茂名市区第一批“城中村”土地权属变更单位名单（见附件）范围内的，按以下方式处理：

　　1.2005年3月4日前取得国有土地使用证的，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日, 公告期满无异议或异议不成立的，按照“划拨土地”性质办理不动产登记。涉及转移登记等情形的，按法定程序办理出让及转让手续后，予以办理不动产登记。

　　2.2005年3月4日后取得国有土地使用证的，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日, 公告期满无异议或异议不成立的，按照“划拨土地”性质办理不动产登记。涉及转移登记等情形的，经市自然资源主管部门审核并出具办理意见后，按程序报市人民政府审定。

　　九、关于房屋跨宗地问题

　　（一）房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

　　（二）涉及多宗土地且土地使用权年限、用途不一致的，由相关部门进行宗地调整，按程序统一年限、用途后，办理不动产登记。

　　十、关于有合法土地权属来源且已取得房屋所有权证书但未办理相应的国有土地登记问题

　　对于已依法取得房屋所有权证，但未取得相应国有土地使用证的不动产，当事人申请办理不动产登记的，自然资源主管部门应核查土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的，不动产登记机构应依法办理不动产登记，不再办理土地使用权首次登记；对因历史原因导致土地权属来源材料不符合现行不动产登记要求的，可依据取得土地使用权时的相关政策予以认定。在集体所有的土地上从事商品住房开发的，一律不得办理不动产登记。

　　十一、关于房屋所有权已转移或多次转移、土地使用权未同步转移的问题

　　对于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰交易链条，且相继取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证的不动产，当事人持房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，不动产登记机构应依法受理，在依法公告并注销原国有土地使用证后，办理房地权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。如因原国有土地使用权人不予配合或者原国有土地使用权人下落不明等情况，导致当事人无法提供国有土地使用权证的，由自然资源主管部门在核实房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

　　十二、关于土地、房屋登记用途不一致问题

　　对于不动产统一登记实施前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产（房屋整体确权的除外），当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。对于登记中存在的相关问题，由市政府组织自然资源、住建等部门，依法完善相关手续。

　　十三、对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产，应在有关部门查处整改到位后，凭有关文件依法办理不动产登记。但不动产统一登记实施前，违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应依法办理，将情况书面如实告知相关当事人，并按已建成的建筑现状进行重新测绘落宗，附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”。对于开发过程中存在的违反土地管理、规划管理等违法违规情况，所在地人民政府应责成相关部门在登记后一年内依法处理，限期补办相关手续，并将处理结果送不动产登记机构存档。

　　十四、对于不动产登记中发现的违反自然资源管理、城乡建设管理等违法行为，市自然资源、住房城乡建设等部门应按照相关规定依法依规予以处理。

　　十五、本意见适用于茂名市市辖区范围内不动产统一登记有关问题的处理。信宜、高州、化州市可参照执行。

　　十六、国家、省有相关法律法规或文件规定的，从其规定。我市原有文件规定与本意见相抵触的，以本处理意见为准。

　　十七、本意见由茂名市自然资源局负责解释。

　　十八、本意见自发布之日起施行，有效期五年。

　　附件：茂名市市区第一批“城中村”土地权属变更单位名单

　　茂名市自然资源局

　　2021年11月27日

　　来源：茂名市人民政府网站