探讨 | 耕地承包经营权登记相关业务办理应注意的问题

　　耕地承包经营权以户为单位进行承包

　　《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”可见，农村土地承包的主要方式有两种，分别为家庭承包和其他方式承包，其中，对耕地采取农村集体经济组织内部家庭承包方式的，即为耕地承包经营权。

　　耕地承包经营权，是指承包农户依法对其承包经营的耕地享有占有、使用和收益，以从事农业生产的权利。它是在农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地上设立的一种用益物权。

　　耕地承包经营权权利主体具有特定身份属性，限于农村集体经济组织的成员，并以农村承包经营户为单位进行承包。农村承包经营户可以由多个集体经济组织成员组成，也可以由单个集体经济组织成员组成。《民法典》第55条规定：“农村集体经济组织的成员，依法取得农村土地承包经营权，从事家庭承包经营的，为农村承包经营户。”家庭承包意味着只有本集体经济组织成员身份的农户才能进行承包，其具有内部性、身份性。

　　通过家庭承包方式取得的耕地承包经营权，其权利主体限于集体经济组织成员，那么登记机构在办理耕地承包经营权首次登记时，有无义务去判断承包方是否属于集体经济组织成员呢？

　　一直以来，农村集体经济组织成员身份的界定存有较多争议。新颁布的《农村集体经济组织法》第11条规定：“户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员。”可见，《农村集体经济组织法》采取了“户籍相关＋稳定的权利义务关系＋土地保障”的综合判断标准，这3个标准必须同时满足，才能属于农村集体经济组织成员。不过，就登记实务而言，登记机构工作人员在办理耕地承包经营权首次登记时，不必判断承包方是否属于集体经济组织成员。原因如下：首先，登记具有要件化属性，只要满足登记要件即可登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记规程》的规定，办理土地承包经营权首次登记时，最重要的是审查有无土地承包合同，以及申请人、承包方与土地权属来源材料记载的主体是否一致等，并无要求审查承包方是否属于集体经济组织成员。其次，办理土地承包经营权首次登记时，申请人提交的身份证明为发包方身份证明，不用提交承包方身份证明，按照《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记规程》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，应由发包方申请。办理土地承包经营权首次登记时应提交申请人身份证明，这里的申请人身份证明即为发包方身份证明，因为发包方才是申请人，既然办理登记时不用提交承包方身份证明，登记机构无从判断承包方是否属于集体经济组织成员。最后，承包方有无资格取得耕地承包经营权，属于承包方与集体经济组织之间的关系，登记机构无权干涉。

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　　以户为单位的耕地承包经营权不发生继承

　　《民法典》第1122条规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”耕地承包经营权属于农户家庭，而不属于家庭成员的个人财产。因此，家庭成员之一的个人死亡的，并不发生耕地承包经营权的继承问题，而是由该家庭户内的其他家庭成员继续承包经营；如果家庭户内的家庭成员全部死亡的，由于耕地承包经营权具有身份属性，承包人须具备集体经济组织成员身份，这种情况下以集体成员权为基础，该土地承包经营权归于消灭，耕地由集体经济组织收回。

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　　《不动产登记规程》关于耕地承包经营权继承问题的规定及理解

　　耕地承包经营权以户为单位进行承包，但农村承包经营户并不是独立的民事主体。在不动产登记发证实践中，登记簿记载承包方仍然是家庭成员中的所有人，而非记载的农村承包经营户。《农村土地承包法》第24条规定，“土地承包经营权证或者林权证等证书应当将具有土地承包经营权的全部家庭成员列入”。当耕地承包方中的家庭成员因死亡等原因发生变动时，则应按照《不动产登记规程》的规定办理耕地承包经营权的变更登记，而非继承转移登记。

　　《不动产登记规程》关于耕地承包经营权转移登记的条款中，未将继承事项规定为转移登记发生的情形。其规定：“已经登记的土地承包经营权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可申请转移登记：a）集体经济组织内部互换、转让；b）是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权属发生转移的；c）因家庭关系、婚姻关系等变化导致权属发生转移的；d）是法律、行政法规规定的其他情形。”

　　《不动产登记规程》关于土地承包经营权变更登记的条款中，列明了承包方家庭成员情况发生变化的情形，而家庭成员中某一成员死亡的，属于承包方家庭成员情况发生变化的情形，按变更登记办理。其规定，“已经登记的土地承包经营权，因下列情形发生变更的，当事人可申请变更登记：a）承包方代表姓名或者身份证号码、家庭成员情况发生变化，或者发包方名称发生变化的……”另外，上述规定同样适用于草地承包经营权继承，即草地承包经营权也是以户为单位，户内某一成员死亡的，不发生继承，由户内其他成员继续承包经营，登记机构按变更登记办理。

　　来源：中国不动产官微