分割优化+收回供应→增加供给

　　妥善处置存量房地产用地?每周一例

　　针对闲置存量土地存在的开发难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门总结地方实践探索，研究出台了3方面18条政策措施，推动稳妥处置闲置存量房地产用地。为了指导各地精准适用政策措施，特开设专栏每周选登一个处置闲置存量房地产用地的典型案例，支持各地更好依法处置闲置土地，盘活存量土地，谨供参考交流。

　　案例概况

　　2021年9月8日，A公司以3.32亿元拍得B市C区某地块，土地面积2.5公顷，土地用途为住宅、商服用地。该宗地需建设安置型商品房2.49万平方米，用于安置回迁群众。

　　问题与困难

　　按照合同约定，A公司应分别于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日前，分三期缴纳该地块出让价款。但受房地产市场下行影响，A公司销售低迷、回款不畅，于2022年2月宣告无法按期支付2亿美元永续债，正式“爆雷”。经多次催缴，A公司除竞买保证金5780万元外，剩余土地出让价款均未缴纳，无力继续履行合同，既影响土地出让收益，也无法实现安置型商品房建设目标。

　　应对措施

　　为顺利推进项目建设，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块处置：一是多次催缴无果后，经双方沟通并报市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司解除土地使用权出让合同，竞买保证金5780万元不予退还。二是经调研了解市场需求，报市政府研究同意后，对该地块作分割处理并优化规划指标，分别用于建设安置型商品房和保障性住房，同时增加部分商业功能，提升项目品质，充分满足市民居住需要。三是通过“收回—供应”并行方式简化程序，在此期间，市、区两级政府积极开展招商推介，促进地块重新供应。分割后的地块一已于2024年7月重新出让给D公司，由其继续建设安置型商品房；地块二将于近期以划拨方式供应，用于建设配售型保障性住房。

　　（本期案例由福建省自然资源厅提供）

　　【案例评析】

　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。本案例通过综合运用“18条”部分条款，促进存量房地产用地盘活利用，既保障了回迁群众的安置需要，又通过地块分割、合理调规，增加保障性住房供给，更好地满足了刚性住房需求，实现了多方共赢。

　　市、区联动，依法依规收回土地是前提。安置型商品住房关系回迁群众切身利益，若处置不及时，可能带来社会稳定方面的风险。为尽快推动项目开工建设，B市、C区两级政府共同发力，梳理地块情况，研究解决路径。B市自然资源和规划局曾三次向A公司发函，督促其缴纳土地出让价款及滞纳金，企业均无力缴纳。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”，以及“18条”政策措施中的第（十三）条“依法规范收回土地”，在征询相关部门、核实已支付的安置过渡费后，经市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司解除土地使用权出让合同，竞买保证金不予退还。

　　摸清需求，优化地块规划条件是关键。住房需求特别是保障性住房需求如何精准确定？这是各地在具体实践中遇到的普遍难题。本案例给出了可供借鉴的答案。该地块位于城区新区，周边分布地铁站、中学、医院等公共服务配套，地理位置优越。为充分发挥地块区位优势，提升项目品质，经B市政府研究同意，原地块被一分为二，分别用于建设安置型商品房和配售型保障性住房，同时根据“18条”政策措施中的第（二）条“合理调整规划条件和设计要求”，增加部分商业功能，以更好满足市民居住需求。地块分割时，B市自然资源和规划局坚持以需定建，认真开展市场调研，在C区政府、住建部门前期摸底调查的基础上，分别确定安置型商品房和配售型保障性住房建设面积，并据此将原地块分割为面积1.16公顷和1.34公顷的两个地块。B市主动作为，通过详尽细致的市场调查，为合理测算供地规模、有效匹配住房需求提供了依据和支撑，值得点赞。

　　精准招商，“收回—供应”并行简化程序是保障。为加快项目建设进度，B市组合运用“18条”政策措施中的第（十七）条“探索以‘收回—供应’并行方式简化程序”，以及第（十八）条“有序组织重新供应”等规定，积极推动地块收回后再供应。在与A公司协商解除合同期间，B市自然资源和规划局会同土地储备机构、C区政府建立联合办公机制，提前开展招商推介，明确意向用地单位。合同解除后，通过“收回—供应”并行方式简化程序，有效盘活存量土地，地块一已于2024年7月出让给D公司建设安置型商品房，地块二将于近期以划拨方式供应，用于建设配售型保障性住房。据悉，D公司为国企性质，专职承担B市保障性住房开发建设任务，有丰富的经验，具备推动项目顺利建设的实力。B市通过精准招商，确定了与项目更为适配的土地使用权人，实现了资源有效配置和经济社会效益双提升。

　　据了解，经过分割处置、优化规划设计条件后，地块一可建设安置型商品房1.8万平方米，地块二可建设配售型保障性住房2.1万平方米，共计可提供房屋近4万平方米，有效促进了当地房地产市场平稳健康发展和民生改善。

　　（本期评析作者为自然资源部不动产登记中心周金瑾）

　　来源：土地观察

　　来源：行政涉法研究