《桐庐县农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证实施办法》

　　各乡镇人民政府、街道办事处：

　　为加快推进农村宅基地使用权及房屋所有权统一登记工作，妥善处理农村宅基地及房屋历史遗留问题，保护权利人合法权益，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》和《自然资源部办公厅关于印发宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答的函》等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

　　一、工作总则

　　本办法适用于我县行政区域内集体所有农村宅基地使用权及房屋所有权的登记工作。乡镇（街道）已列入征收、搬迁计划或已被列入危旧房治理改造的农村住房，不在登记范围。办法所称农村宅基地是指依法取得用于建造住房及其附属设施的农村集体所有土地。

　　农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记以“户”为单位，由户主申请登记，户主可由家庭成员自行协商确认，需具有宅基地使用权资格，以实际提交确权申请时为准。

　　宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，原批准使用人或产权人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。“新户主”由家庭成员共同约定，并经村（社区）、乡镇（街道）确认，审批资料和户口簿均未记载的人员不能登记为户主。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。继承需提交经公证的材料、生效的法律文书或继承协议（协议需由属地乡镇街道、行政村两级见证确认），因继承等原因取得房屋所有权的以实际权利人为登记主体。

　　二、工作要求

　　（一）依法登记。按照《不动产登记暂行条例》等规定的登记种类、程序、要件、 范围等，办理宅基地使用权及房屋所有权登记。

　　（二）依申请登记。农村宅基地使用权及房屋所有权登记应当由申请人自愿提出申请，依据不动产登记相关规定，提交申请登记所需材料。申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

　　（三）房地一体。按照房地一体登记的要求，农村宅基地与住房权利主体应当相符，不相符时，应当重新确定权利主体。不动产登记时以权利人或户主进行登记。在遵循产权明晰、宅基地使用权及房屋所有权权利主体一致基础上，房屋所有权与宅基地使用权必须同时申请办理登记，房屋所有权不符合现行房地一体登记政策的除外。

　　三、权籍调查

　　农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证前，由属地乡镇（街道）委托有资质的第三方机构对其房屋和土地进行调查测绘，获取权籍调查成果，在村委公开栏公示后形成完整的农村宅基地及房屋不动产登记权籍调查资料，做到一户一档。

　　宅基地宗地以审批内容为基础，结合历史登记资料确定。

　　原已登记的宅基地使用权，经实地核实宗地界址无变化的可不重新指界，通过房屋调查测绘，形成房地一体的权籍调查成果。宗地界址发生变化的，应重新指界确认。

　　四、权属确认

　　根据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)和《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)等文件要求，进行宅基地使用权和房屋所有权的权属确认。

　　已经合法审批或登记的宅基地及房屋，提供合法权源资料进行确权。

　　严格按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的要求，分步做好农村宅基地及房屋历史遗留问题的处理工作。农村宅基地使用权及房屋所有权可分不同阶段进行权属确认。

　　五、登记发证

　　（一）登记情况分类。

　　1.首次登记。是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

　　2.变更登记。不动产变更登记是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。

　　3.其他登记。办理农村宅基地及住房的转移登记、更正登记、异议登记、注销登记、查封登记等不动产登记，可参照国有建设用地范围内房屋不动产登记有关规定。

　　(二)登记发证程序及工作机制。

　　1.申请。农村宅基地及住房权利人以“户“为单位，由户主或者户主指定委托代理人持申请人身份证、户口簿、权属来源证明材料等资料向所在行政村提出初步申请，经所在村初步核实后，以村为代表，统一向所在乡镇（街道）提出书面登记申请，乡镇（街道）工作人员再次核实后，确定申请人符合不动产发证实施办法的，接收申请。

　　2.受理。乡镇（街道）工作人员受理申请人资料后，委托第三方核实测绘情况，对已测绘的需下村复核，对未测绘的要下村测绘。第三方核实审批面积与实际面积，符合发证规定的，予以受理。

　　3.审核。村、乡镇（街道）各职能部门及自然资源所依据各自职责对相关材料进行审核确认。

　　4.登记。各乡镇（街道）对农村宅基地使用权及房屋所有权登记进行审核，审核后符合登记条件的，将登记事项在土地所在村民委员会村务公示栏内和桐庐县人民政府政务公开网站进行公告，公告期15个工作日。

　　5.缮证。公告期满后无异议的，进行登记、缮证。

　　六、历史遗留问题解决处理

　　（一）超审批面积处理。

　　遵循“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅”的原则。

　　1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

　　2.1982年2月13日至2014年3月27日期间，农民建房已依法审批，实际占地面积不超过依法审批面积50%且总宗地面积不超过160平方米的予以确权发证，按审批面积予以登记发证，超占超建部分面积不予确权，进行备注。

　　3.2014年3月27日至2024年3月8日期间，考虑到历史遗留等原因并结合原有规定，对实际占地面积不超过依法审批面积10个平方以内的，按审批面积予以登记发证，超占超建部分面积不予确权，进行备注。

　　4.2024年3月8日后，按照《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（桐规划资源〔2024〕12号）执行。

　　上述提到的实际占地面积指房屋一层占地面积（柱廊、檐廊等挑出结构按全面积计算），宗地面积按照建筑垂直投影划定面积。

　　外楼梯、架空作为人行道等公共空间或垂直投影在相邻宗地的（含垂直投影在河流、道路等不宜划入本宗的），不得划入本户宗地范围，但应在宗地图上标注。

　　（二）未批先建补办审批。

　　根据《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）文件精神，结合我县实际，对1982年2月13日至2014年3月27日期间未经审批建造的农房或因重点项目拆迁安置、新农村建设、地质灾害防治、下山脱贫、土地复垦等政府原因造成的未批先建农房，符合建房条件及相关规划的（1993年11月1日之前未发生变化的，按浙政办发〔2017〕43号文执行），以建造年份为审批时点，实际占地未超过可补办规定标准面积的（补办标准参照超审批处理的时间节点），以“一户一宅”为前提，各乡镇（街道）根据当地实际情况进行补办审批手续。

　　对无合法来源的宅基地，最早回溯至2009年12月31日之后的现状地类（第二次土地调查成果）进行报批。2009年12月31日之前建造完成的农房，二调、三调都为建设用地的可直接按现状地类进行审批。

　　（三）继承。

　　为保护权利人或利害关系人的利益，因继承、分家析产办理转移登记手续的，必须提供公证书、司法文书或协议（协议需由属地乡镇街道、行政村两级见证确认）。

　　为依法保障村集体利益，户口已经迁出的城镇居民（征地农转非、小城镇户改等特殊情况除外），不能以分家析产为由，要求将父母的宅基地使用权过户到其名下。

　　（四）房屋竣工验收历史遗留问题。

　　农村宅基地上的房屋应经乡镇（街道）验收、并出具房屋竣工验收意见。但因历史遗留问题，对未经验收的，需乡镇（街道）确认符合城乡规划。

　　（五）其他事项。

　　1.为破解农房不动产确权发证“办证难”的问题，针对违法部分的处罚与否不影响发证进行，农房不动产证只针对合法部分确权，不影响后续对农房违法部分的处罚。农户出具《超占面积承诺书》，承诺对超出的占地面积和建筑面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定处理。根据《超占面积承诺书》，在不缴纳有偿使用费的情况下对其合法面积确权登记。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。

　　2.因实施农村土地整治项目搬迁、各项建设拆迁安置的农户或户口已转为城镇居民的原农户，经合法审批使用国有土地自建房或统建安置房（不包括多层公寓房）的，不动产登记簿和不动产权证书中的“权利类型”为国有建设用地使用权，“权利性质”为划拨，在“附记”栏内注明“按农村宅基地审批取得和管理”。

　　3.撤村建居范围内的农房，占用土地仍按农村宅基地进行管理，在确权登记时，不动产登记簿和不动产权证书中的“权利类型”为国有建设用地使用权，“权利性质”为划拨，在“附记”栏内注明“撤村建居，仍按农村宅基地审批取得和管理”；房屋规划和建设证明材料按本意见有关条款执行。

　　4.涉及集体土地上的农民公寓的，参照商品房项目先办理集体建设用地使用权与房屋所有权首次登记（即办总证），然后按照农村宅基地审批到位后，按转移登记以套为单元办证到户；在“附记”栏内注明“农民公寓，按农村宅基地审批取得和管理”。

　　5.住房、附属用房与畜牧等生产用房混建的，只对按批准的住房、附属用房宅基地面积进行确权登记。

　　6.宅基地实际占用面积超过批准面积的或原批准用地范围不明确的，按住房实际占用土地面积划宗。宅基地前、后封闭落地和两侧有落地墙体或柱子的阳台等划入宗地范围；外楼梯、架空作为人行道的不划入宗地范围；合法宅基地使用权面积以登记为准。

　　7.宅基地及房屋经集体收回的，房屋原用途为住宅，土地用途为农村宅基地，凭收回协议等材料进行确权登记，登记时土地性质由宅基地使用权改为集体土地使用权。

　　8.农村独立式住宅以宅基地上独立房屋为基本不动产单元。多户联排、联立式住宅以权属界线封闭且有独立使用价值的幢为基本不动产单元。房屋满足分割条件的，以分割后的房屋单元为基本不动产单元。两户或两户以上宅基地已分宗审批，但合并建成单幢独立建筑，且无法分割成独立单元进行登记的，原则上不予受理办证；若住房属于三代以内直系亲属或兄弟姐妹已审批合建的，经村、乡镇（街道）联合确认审核，农户可申请将宅基地进行合宗，办理共有户登记。

　　9.原宅基地应退未退或未办理注销登记的，不影响其新合法审批房子的确权，但原宅基地已确权的需注销，由户主和村委签署原宅基地归还集体的承诺书和交接协议后方可领取新宅基地的不动产证。

　　10.针对特殊历史遗留问题，可由县农村住房建设管控领导小组办公室邀请有关成员单位或专家，召开联席会议，采取“一事一议”方式研究论证是否予以权属登记。

　　七、工作要求

　　（一）统筹安排，逐村推进。以行政村为单位，建立一村一表，梳理基本情况汇总，以各乡镇（街道）及行政村中熟悉本村工作的人员为主要力量，全面掌握基本情况。持续推进农房办证清册整理工作，详细反映每一户的办证状态，由各村负责及时更新。让农户知道农房办证找谁办、怎么办、办到什么程度了。各乡镇（街道）、村委会在推进工作过程中，尽量以行政村为单位逐村推进工作，做到统一摸排、统一测绘、统一公告、统一发证。

　　（二）专人专管，职责清晰。各乡镇（街道）要落实人员保障，实现专人负责农房登记，实现让群众能及时联系到人员，咨询相关办证事宜，提供办证服务，同时对已整理好的农房资料落实内部走流程事宜。

　　（三）积极宣传，营造氛围。各乡镇（街道）要高度重视农房确权登记工作，落实部门职责，切实抓好推进过程中的各个环节，建立健全日常管理。各乡镇（街道）、行政村要充分利用广播、电视、网络、新媒体等载体宣传，宣传发证工作和发证政策，让每位农户知道发证工作，主动要求发证，提高发证效率。

　　（四）落实设备，明确管理。各乡镇（街道）要配备专用电脑和打证设备，落实发证档案存储场所。

　　零星国有土地上经过农房审批的宅基地参照执行。

　　本办法自2026年1月4日起施行，县政府及县级相关部门出台原有相关规定与本意见不一致的，按本意见执行；如本意见出台后，上级政府和部门出具出台有关新规定，按新规定执行。

　　附件：1.不动产登记申请书

　　2.桐庐县农房实体质量承诺书

　　3.桐庐县不动产登记询问记录表

　　4.超占面积承诺书

　　5.不动产登记业务代理承诺书

　　6.不动产登记委托书

　　7.关系证明

　　8.权利人系同一人证明

　　9.桐庐县宅基地使用权及房屋所有权权属审核意见表

　　10.不动产产权持证人变更推荐表

　　11.不予登记发证情形

　　12.首次登记资料

　　13.转移登记材料

　　14.变更登记材料

　　15.农村私人建房补办用地审批呈报表（参照）

　　桐庐县规划和自然资源局

　　2025年12月4日

　　来源：桐庐县人民政府网站