农村土地租赁、流转、转让等涉税问题

　　案例：某农业开发有限公司将以每年每亩750元的价格流转农村300亩土地，并同每位农民签订土地租赁合同，用于种植蔬菜等农产品。请问，每位农民领取的“土地租金”是否缴纳增值税等相关税收？该企业支付上述款项无法取得发票，凭收据能否入账？

　　1、增值税

　　根据《财政部、税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第四条的规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

　　需要注意的是：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）中第九条“关于农村集体(如村委会)出让土地所有权取得的补偿收入和农村以集体名义（如村委会）出租土地缴纳增值税问题”解答：《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，农村集体（村委会）经政府相关部门审批出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，按照土地所有者出让土地使用权免征增值税的规定执行。

　　农村以集体名义（如村委会）以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。

　　因此，本案例中属于农民将土地承包经营权，出租给农业生产者用于农业生产的情况，免征增值税。

　　2、印花税

　　印花税暂行条例实施细则第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。在印花税税目表的“财产租赁合同”税目中并没有列举土地使用权租赁项目，因此土地租赁合同不属于应税凭证，无需贴花。

　　3、个人所得税

　　农民流转土地，取得土地租金，属于个人所得税法及实施条例的规定的财产租赁所得，应依法缴纳个人所得税。财产租赁所得，适用税率20%，以1个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

　　地方性政策：《海南省地方税务局关于农村农用土地出租和转让收入有关所得税问题的通知》（琼地税函〔2011〕267号）：“二、对农民出租或转让农村农用土地使用权，农用土地继续用于农业生产，未改变其农业用途，取得的收入，根据《财政部 国家税务总局关于农村税费改革试点地区有关个人所得税问题的通知》（财税[2004]30号）精神，视同其从事“四业”取得的所得暂不征收个人所得税。（注：四业是指个体工商户或个人专营种植业、养殖业、饲养业、捕捞业。）”

　　4、土地使用税

　　政策分析：

　　政策一：《国家税务局关于核发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》（国税地字[1988]第15号）：“一、关于城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的解释：城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。”

　　政策二：《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

　　政策三：《财政部税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）：“在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。”

　　因此，公司租用农民土地，若该土地位于城市、县城、建制镇、工矿区的，应缴纳土地使用税。土地使用税实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算缴纳。但是如果土地是位于城市、县城、建制镇、工矿区以外的，不征收土地使用税。参照《河北省地方税务局关于印发《农业和粮食企业（个人）税收优惠政策措施》的通知》（冀地税发[2004]16号）：“三、财产行为税优惠政策措施：

　　（四）对坐落在农村的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。

　　（五）对直接用于农业的生产用地,免征城镇土地使用税。”

　　5、公司入账凭据

　　公司支付农民土地租金应以发票作为合法凭证，如公司以收据作为入账凭证，相关支出不能在所得税前扣除。来源：育德会会计

　　想了解更多征地拆迁资讯，快扫描下方二维码关注我们的官方微信平台吧！当您遇到拆迁问题时求助北京凯诺律师事务所我们会用我们的专业技能维护您的合法权益。凯诺拆迁律师维权热线：400-678-5000