《民法典》施行后，最高法院密集发布配套的系列司法解释，涉及买卖合同、人身损害、民间借贷等与百姓生活息息相关的法律问题，笔者将逐一解析修正后的司法解释秉持的裁判观点。本文就最高法院颁布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》（2020版）（以下简称《国有土地使用权解释》）中“国有土地使用权”三类合同纠纷（国有土地使用权出让合同、转让合同以及国有土地使用权合作开发房地产合同）展开解析，提出一得之见。

　　基于法律在制定时，很多条文带有原则性和模糊性，一线司法官员在裁判案件时会理解困难，作出的裁判文书因裁判观点不同裁判尺度不一甚至迥异，同案不同判，让当事人难以案结息诉，而司法解释为人民法院公正处理案件，公平保护当事人合法权益提供了统一的裁判规范。在我国，“两高”司法解释是法、检机关形成法律文书的法律渊源之一。所谓“两高”，特指最高人民法院和最高人民检察院。1981年6月10日，第五届全国人大常委会第十九次会议通过的《关于加强法律解释工作的决议》规定，凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。凡属于检察院检察工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民检察院进行解释。最高人民法院和最高人民检察院的解释如果有原则性的分歧，报请全国人民代表大会常务委员会解释或决定。据此，司法解释成为各类法律文书不可或缺的一部分，产生既判力的法律效果。司法实践中，法官援引大量的实体和程序法律形成的司法解释裁判案件，成为每份裁判法律文书不可或缺的部分。司法解释的重要地位不言而喻。

　　一、国有土地使用权出让合同，界定了当事人的适格主体

　　所谓“适格主体”，指以当事人的名义参与诉讼并且请求通过裁判解决争议获得的一种资格。简言之，就是获准参与诉讼的当事人，该当事人对于诉讼标的的特定权利或者法律关系存在诉讼利益或者利害关系。《国有土地使用权解释》第一条至第六条对“土地使用权出让合同纠纷”的法律适用作出了修订，对“土地使用权出让合同”的性质及内涵作了明确界定，“土地使用权出让合同”是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。即出让方只能是市、县人民政府自然资源主管部门，开发区管理委员会经前者追认，可作为“国有土地使用权出让合同”的出让方，受让方为支付土地使用权出让金的主体。实践中，或有当事人约定由土地使用权人（出卖人）替代受让方（买受人）支付“土地使用权出让金”。依民法原理，该约定应为有效。但是否获得受诉人民法院支持，可能存在变数。

　　二、国有土地使用权转让合同，界定了“一地多卖”效力顺序

　　《国有土地使用权解释》对“土地使用权转让合同”纠纷的法律适用共五个条文。第七条，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。第九条对土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个有效转让合同，受让方均要求履行合同的，按照“登记大于先行合法占有大于先行支付价款大于依法成立在先”顺序处理，即遵循《民法典》“物权编”的不动产交易原则，登记最优，占有次之，先行支付价款劣后，成立合同垫底。该条规定，实质上排除了当事人订立“国有土地使用权转让合同”的意思自治原则。例如，“一地多卖”的受让方甲不能以已支付全款为由，抗辩已支付部分款项但已办理土地使用权变更登记手续的受让方乙。由此可见，企业需要法务人员控制合同风险，预先对合同进行合规修订的重要性。

　　三、国有土地使用权权利人，可参与房地产二级市场有序流转

　　房地产“一二三级市场”，一级指土地市场，即政府主管部门代表国家将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。即上文中的“国有土地使用权出让”。二级指新建商品房市场，即土地使用权流转（转让、抵押等）后，由房地产经营者投资开发，从事房屋出售、出租等房地产交易的市场。三级是指存量房市场，即二手房，在前述二级市场的基础上再转让或再出租的房地产交易市场。

　　《国有土地使用权解释》用十三个条文（第十二条至第二十四条）全面规范“合作开发房地产合同”纠纷的审理，对 “合作开发房地产合同”的定义、效力、性质，利润分配、过错责任等内容全面梳理，删改界定。根据最高法院的裁判观点，涉及《国有土地使用权解释》纠纷的主要有：1、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效，应不予支持。2、国家收回由农民集体使用的国有土地，其土地补偿费应当支付给农民集体和该土地的承包经营权人。3、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为。4、合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。5、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持。因为司法裁判具有终局性、权威性。

　　来源：法商经纬