点军区农村土地经营权流转管理办法

　　第一章  总则

　　第一条 制定依据。为进一步深化农村土地“三权分置”改革，规范农村土地经营权流转行为，保障流转当事人合法权益，促进农业生产要素合理流动，加快农业农村现代化，维护农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》《中共中央办公厅、国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》《农村土地经营权流转管理办法》及相关法律政策规定，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 适用范围。本办法所称农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其他用于农业的土地。

　　农村土地实行所有权、承包权、经营权三权分置。所有权归农民集体所有；集体经济组织成员依法享有土地承包权，农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。土地承包权可以在同一集体经济组织内部互换、转让；在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方可以依法流转土地经营权。

　　通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以流转土地经营权，其流转管理参照本办法执行。

　　第三条 流转原则。坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变。

　　遵循依法、自愿、有偿的原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

　　土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。

　　流转期限不得超过承包期的剩余期限。

　　部门职责。区农业农村局依照职责，负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。乡镇（街道）负责本行政区域内农村土地经营权流转及流转合同管理。

　　第二章  流转当事人

　　第五条 承包方。承包方承包土地后，享有土地承包权和经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。流转土地经营权须向发包方备案。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。

　　承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。

　　第六条 受让方。土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

　　受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

　　受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。

　　经承包方同意，受让方依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，及农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖设施的，土地经营权流转合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地时，受让方有权获得合理补偿。具体补偿办法需在土地经营权流转合同中约定。

　　第三章  流转方式

　　第七条 流转方式。承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。

　　出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。

　　入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，优先选择产业项目前景良好、有龙头企业参与、有能人带头领办和政府支持的企业。可以采取优先股等方式降低承包方风险。公司解散时入股土地应当退回原承包方。

　　鼓励承包方委托发包方集中流转土地经营权。

　　鼓励发包方依法开展集中成片流转，稳定土地流转关系，协调维护双方共同利益。

　　第四章  流转合同

　　第八条 合同签订。承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的受托人签订。

　　第九条 合同内容。流转双方签订的土地经营权流转合同，应当参照使用农业农村部、国家市场监督管理总局联合制定发布的《农村土地经营权出租合同（示范文本）》和《农村土地经营权入股合同（示范文本）》。一般包括以下内容：

　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；

　　（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等；

　　（三）流转的期限和起止日期；

　　（四）流转方式；

　　（五）流转土地的用途；

　　（六）双方当事人的权利和义务；

　　（七）流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间；

　　（八）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

　　（九）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；

　　（十）违约责任。

　　第十条 合同解除。承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：

　　（一）擅自改变土地的农业用途；

　　（二）弃耕抛荒连续两年以上；

　　（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；

　　（四）土地流转租金超过约定支付期限；

　　（五）其他严重违约行为。

　　有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。

　　受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。

　　第五章  流转管理

　　第十一条 备案管理。承包方流转土地经营权、受让方再流转土地经营权以及承包方、受让方利用土地经营权融资担保的，应当向发包方备案，由发包方报告乡镇（街道）农村土地承包管理部门，乡镇（街道）对流转面积在30亩（含本数）以上的应报告区农业农村局。

　　乡镇（街道）农村土地承包管理部门应当建立土地经营权流转台账，及时准确记载流转情况，并对土地经营权流转有关文件、资料及流转合同等进行妥善归档保存。

　　区农业农村局对流转面积30亩（含本数）以上的，妥善保存土地经营权流转有关文件、资料及流转合同，建立全区农村土地规模经营流转台账。

　　备案材料一般包括以下内容：

　　（一）农村土地经营权流转备案表；

　　（二）流转双方身份证复印件（营业执照复印件）；

　　（三）土地经营权流转合同；

　　（四）流转双方《农村土地承包经营权证》复印件；

　　（五）备案方要求提供的其他材料。

　　第十二条 审查审核。加强工商资本流转土地经营权规范管理，依法建立工商资本流转土地经营权分级资格审查和项目审核制度。工商资本一次性流转土地面积50亩以下的，由乡镇（街道）组织审查审核，并报区农业农村局备案；一次性流转面积50亩（含本数）以上的，由区人民政府组织相关乡镇（街道）、部门开展审查审核。一般程序如下：

　　（一）承包农户同发包方签订流转委托书，委托发包方同工商资本进行流转，签订合同。工商资本与发包方就流转面积、期限、价款等进行协商并填写《工商资本流转农村土地经营权审查审核表》。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员（代表）会议三分之二以上成员（代表）的同意，并进行公示。

　　（二）受让主体按照分级审查审核规定，向乡镇（街道）提出申请，并提交《工商资本流转农村土地经营权审查审核表》、农业经营能力、流转项目规划等相关材料。一次性流转面积达到50亩（含本数）以上的，乡镇（街道）进行初审后报区人民政府。

　　（三）区人民政府或者乡镇（街道）应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就工商资本主体的农业经营能力、资质资金、企业信用、流转土地经营项目的合规性、流转用途、是否符合全域规划和产业布局、风险保障等内容进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

　　（四）审查审核通过的，受让主体与发包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。鼓励流转双方通过农村产权交易市场公开交易，涉及到未承包到户集体土地的，须通过市级农村产权交易平台公开交易取得土地经营权。

　　第十三条 风险防范。建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的风险防范制度，区乡两级加强事前事中事后监管，及时查处纠正违法违规行为。

　　（一）落实规划管控。城市开发边界内原则上不能进行农村土地流转，确需流转的，必须由乡镇（街道）上报区人民政府审批。城市开发边界范围以市、区人民政府批复文件确定的范围为准。限制在水资源保护区内进行农村土地流转，管控范围以《省人民政府办公厅关于印发湖北省县级以上集中式饮用水水源保护区划分方案的通知》（鄂政办发〔2011〕130号）和《省生态环境厅关于印发乡镇集中式饮用水水源保护区划分方案的通知》（鄂环发〔2019〕1号）确定的范围为准。

　　（二）风险防控保障。对流转面积50亩（含本数）以上、涉及农户10户（含本数）以上或者风险隐患较大的项目，流转双方应当协商设立风险保障金。风险保障金由受让方缴纳，乡镇（街道）财政所（经管站）负责管理，进行独立核算，资金不进村级账户。合同期满，受让方无违约行为的，应及时退还风险保障金。农村集体经济组织为工商企业等社会资本流转土地经营权提供服务的，可以收取适量管理费用，收取管理费用的金额和方式应当由农村集体经济组织、承包方和工商企业等社会资本三方协商确定。管理费用应当纳入农村集体经济组织会计核算和财务管理，主要用于农田基本建设、耕地地力保护或者其他公益性支出。

　　（三）政策支持挂钩。流转双方未经审查审核备案签订的流转协议属无效协议。工商资本主体流转农村土地未按规定程序开展的，不得申报、实施农业产业化发展项目和乡村振兴项目，不得享受各级财政投入资金扶持政策，不得参与国家级、省级、市级示范性合作社、示范性家庭农场、农业产业化龙头企业的申报创建。

　　第六章  附则

　　第十四条 争议调处。土地经营权流转发生争议或者纠纷的，当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡镇（街道）农村土地承包纠纷调解委员会进行调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向市农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　第十五条 责任追究。区纪委监委、区审计局、区财政局、区农业农村局、市自然资源和规划局点军区分局等部门要加强对农村土地流转全过程监督，对违法违规的，要依法查处，对滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法追究责任。

　　第十六条 生效时限。本办法自发布之日起实施，原《点军区农村土地承包经营权流转管理实施办法》（点政规〔2012〕1号）自本办法发布之日起失效。实施过程中，上级法律法规和政策有另行规定的，从其规定。来源：宜昌市点军区人民政府网站