有偿收回并重新出让，价款怎么算？

　　案例概况

　　2016年12月26日，A公司通过招拍挂方式取得B市C区3宗国有建设用地使用权，地块总面积约8.56公顷，规划总建筑规模约16.29万平方米，总成交价为59亿元，土地用途包括R2二类居住用地、B11零售商业用地。国有建设用地使用权出让合同约定开工时间为2017年12月16日前。经B市规划自然资源部门调查核实，上述宗地于2019年取得工程项目施工准备函并现场动工，此后几年内反复开工、停工，直至最终停工，至今项目中止开发建设已满一年，后经认定，受市场下行影响，土地使用权人无力开发，为企业自身原因导致地块闲置。由于该项目已经开发建设，不适用于《闲置土地处置办法》中无偿收回土地使用权的规定，依照该办法第十二条第四款规定可协议有偿收回。

　　问题与困难

　　土地出让条件约定，该项目商品房及商业建筑面积100%由企业自持。企业认为获得土地使用权时的决策存在判断失误，且考虑到当下房地产市场形势，继续开发可能面临亏损。

　　企业持有该项目土地使用权以来，已沉淀了数额较大的融资成本，目前已出现经营困难，确实无力完成后续建设。同时，由于3宗闲置土地有偿收回价款较高，政府财政部门短期内难以筹集如此大额的资金。

　　应对措施

　　鉴于该项目用地属于符合《闲置土地处置办法》第二条第二款规定情形的闲置土地，对于开工后停工的闲置土地，不适用无偿收回闲置土地的规定，结合自然资源部会同国家发展改革委研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）规定，对于此类开工后闲置的土地应采取协商方式有偿收回土地使用权。经相关部门与A公司多次协商，并报请B市政府批准同意，由C区政府协议有偿收回3宗地块的国有建设用地使用权。具体原则为，收回补偿价格为总成交价格扣除以下两项费用：一是该项目土地总成交价款（59亿元）的20%，扣除金额为11.8亿元；二是A公司已持有该项目土地年限的土地使用费（自出让合同签订之日起至2023年12月31日止），经评估机构测算约为0.5亿元。最终，合计收回该项目的价款为46.7亿元。

　　此后，B市规划自然资源部门与企业签订了国有建设用地使用权有偿收回合同，并完成了出让合同解除及不动产注销登记工作。今年7月25日，该项目再次入市，由D公司、E公司、F公司联合体，以总成交价款89.01亿元竞得，土地出让金目前正在缴纳中。根据与A公司的协商，土地收回合同约定了该项目重新供应并成交后，C区财政局在收到B市财政局返还资金达到46.7亿元（收回该项目价款）后30个工作日内，全额支付予A公司，预计年内将完成补偿款的全额拨付。

　　（本期案例由北京市规划和自然资源委员会提供）

　　【案例评析】

　　多年来，如何妥善处置闲置土地一直是优化土地制度、合理利用土地资源面临的瓶颈。近期出台的“18条”政策为完善闲置土地处置方式和解决群众急难愁盼问题指明了方向。本案例中，B市结合“18条”政策对A公司因自身原因造成闲置的地块，细化收回程序，充分沟通协商，制定了合理的收回补偿标准并重新组织地块出让，促进了资源高效配置，为各地处置同类问题作出示范。

　　有偿收回土地面临重重困难。从上述案例中不难发现，A公司于2016年取得土地使用权，并且在开工后停工，主要是企业经营困难造成土地闲置。对于开工后停工的，符合《闲置土地处置办法》第二条第二款中认定的闲置土地，依照十二条规定，须协议有偿收回国有建设用地使用权。而且值得说明的是，该宗地位于B市C区北部，区域内产业用地集中分布，高新技术企业集聚，高科技人才汇聚，价值不菲。基于上述原因，B市规划自然资源部门认为目前通过协商方式有偿收回闲置土地是多赢之举，不仅助企纾困，还能重新组织出让，落实规划要求。但是面对大金额的标的，如何科学合理确定补偿金额并及时支付，如何重新组织土地入市开发利用，促进区域职住平衡，是当地政府部门必须面对的问题。结合“18条”政策部分条款，B市规划自然资源部门落实主体责任，灵活运用政策，作出了周密部署。

　　“18条”政策中第十三条规定“依法规范收回土地……需要协商收回土地的，地方政府应与企业充分协商，视情给予合理补偿”。有了政策指引，B市规划自然资源部门会同有关部门多次专题研究具体处置方案，经与A公司多轮沟通协商并达成一致意见，按程序报B市政府同意后，顺利完成收回土地工作。其间，B市规划自然资源部门按规定开展调查、认定工作后，运用成本法科学制定回收补偿方案，该补偿方案也得到了A公司的认可，为后续执行拨付打下基础。面对下一步大额资金兑付问题，B市规划自然资源部门灵活运用“18条”政策第十八条规定“有序组织重新供应……采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应”，通过与A公司签订协议，在收到土地出让金达到46.7亿元后的30个工作日内，完成支付。通过此举，政府无须调取大额资金，也充分保障了企业合法权益，有效缓解了企业经营的资金压力。

　　处置闲置土地要蹄疾而步稳。在B市规划自然资源部门和C区政府的共同努力下，该宗闲置土地在短时间内完成了有偿收回并重新组织供应，思路灵活创新、过程公平正义、结果互利共赢。这既是落实自然资源部关于稳妥处置闲置存量土地要求的具体举措，也是促进土地资源节约集约利用的生动实践，更是支持地区高质量发展的有力保障。

　　（本期评析作者为自然资源部不动产登记中心钱招东）

　　来源：土地观察

　　来源：行政涉法研究