北京拆迁补偿律师：征收公有房屋时，补偿对象是谁？怎么补偿？

　　征收公有住房屋在实践中也常常会有，所谓的公有房屋就是指国有土地上所有权归市人民政府所有，由市住房和城乡建设行政主管部门代表市人民政府进行管理的公有住宅房屋和非住宅房屋。换句话来说就是，公有房屋的所有权人并非是个人所有，而是归人民政府所有。这些公有房屋通常会提供给住房有困难，经济条件不好的群众居住，只需要与相关部门签订一份房屋租赁协议即可。

　　而公房承租人则指与直管公房管理机构签订房屋租赁协议并在租赁期内享有直管公房使用权的自然人、法人和非法人组织，也就是说，与相关部门签订协议后，那么承租该公房的人也就被称之为公房承租人，这里与普通的公共承租人可有着一定的区别。

　　征收公房相对于征收普通的房屋来说会比较麻烦一些，因为实际使用人与房屋所有权人并不相同。因此，在征收公有房屋时也常常会遇到各种各样的问题，比如说补偿归谁，公房登记的面积与实际不符时，要怎么补偿等等。下面凯诺律师就结合相关的法律法规来简单地为大家浅析一下这些问题。

　　首先第一个，关于公房面积登记与实际不符的情况

　　在实践过程中，有的被征收房屋登记的面积，经常会有实际不相符的情况，比如说登记的面积小，但实际房屋的面积却大于登记的面积，要么就是小于登记的面积等，征收公有房屋时也不例外，也会出现这样的情况。一般情况下，如果房屋产权证上登记的面积与实际面积有很大的出入，有的地方则会按照实际测理的面积，来确定房屋的面积，比如实际测理为100平方米，那么则会按照100平方米给予被征收人合理、公平的补偿。

　　比如《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中规定，直管公房的面积以租赁证记载面积或资产账载面积为准。租赁证记载面积或资产账载面积与实测面积不符的，以实测为准。

　　所以，实践过程中，如果被征收房屋的实际面积明显大于登记的面积时，若征收方坚持按照产权证上登记的补偿，那么被征收人一定要通过合法途径来极力地主张自己的合法权益，避免被侵害。

　　其次，关于公房拆迁补偿给谁的问题

　　实践中，许多人会认为，公房拆迁作为承租人，没有权利拿房屋的补偿款，甚至房屋所有权人有时也会直接拿走全部的补偿。但事实上却恰恰相反，公房承租人可不同于公共房屋的承租人。作为公房承租人，其是有权利拿到补偿的，而且在选择货币补偿时，绝大多数补偿也者是归公房承租人所有。

　　在《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中规定，公房承租人选择货币补偿的，直管公有住宅房屋货币补偿金额的70%给公房承租人，30%给被征收人；直管公有非住宅房屋货币补偿金额的60%给公房承租人，40%给被征收人。

　　对于选择产权置换的，分别对公房承租人按建筑面积70%份额、对被征收人按建筑面积30%份额按照本办法第三十八条规定进行安置。安置后的房屋所有权分别归公房承租人、被征收人。如果公房承租人在公房被征收后，选择继续租赁使用直管公房的，则需要提供与被征收公房价值差不多的公房，由相关部门与被征收人计算、结清被征收房屋评估价值与产权调换房屋评估价值的差价。

　　当然了，如果承租人直接购买了公房的，那么征收补偿款则需要全部发放给承租人。《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中规定，公房承租人对直管公有住宅房屋已按房改价购买70%产权的，可按房改政策购买剩余30%产权后，视为100%完全产权予以补偿。

　　那也就是说，公房承租人的权益是受法律保护的，所以在相关部门以房屋所有权不归承租人所有为由，拒绝为其安置，给予补偿，那么作为公房承租人，则可以直接向上一级有关部门反映，也可以在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。

　　最后，搬迁费等费用应当发放给承租人

　　征收公有房屋，承租人不光能拿到房屋的大部分补偿之外，还可以拿到临时安置费、搬迁费、停产停业损失补偿、装饰装修补偿、奖金及公房承租人所占份额的房票安置奖励。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，不管被征收房屋的性质是什么，在征收过程中总会出现各种各样的问题，常见的就有征收方采用断水、断电等行为，强迫自己搬迁，补偿不合理，房屋被强拆等等，所以在遇到这些征收问题时，如果与征收方就问题迟迟没有协商成功，那么建议被征收人要尽快咨询专业律师，千万不要一味地拖延，若有必要，可以尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益，避免补偿被侵害。