北京土地纠纷律师：村委会擅自占用土地怎么办？

　　近日，有一位当事人咨询律师说，自己家的土地被村委会强行征收了，没有经过村民的同意，征收之后的土地用于非农业建设，而且补偿也只给予耕地上栽种的桔子树的补偿，其他补偿一概没有。而且最主要的是，村委会还想通过以租代征的方式来占用土地，租金也只有几千元。

　　简短的一个问题，却暴露出了好几个小问题，比如说村委会征收，以租代征，补偿只有果树的补偿等等。下面凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来简单地为大家分析一下，关于土地征收中的那些事儿。

　　首先关于土地征收的主体

　　土地征收关系着被征地农民的切身利益，所以也不是谁都可以组织实施土地征收的，根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。根据《土地管理法实施条例》中的规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　那也就是说，组织实施土地征收的工作只能是由县级以上地方人民政府来主导，即县级以上地方人民政府是征收主体。村委会作为一个群众性自治组织，并没有那么大的权力可以擅自组织实施土地征收。根据相关的法律法规，其的职责主要是处理村里的公共事务，调解村民与村民之间的纠纷，维护村里的安全，向乡镇人民政府反映村民的意见或者是建议，或者是村里遇上征收之后，协助征收方完成征收工作。

　　所以实践过程中，如果有村民遇到村委会（不管有没有经过村民的同意）以各种名义强行占用村里的土地，且用于非农业建设等，那么村委会的行为肯定是违反《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，肯定是侵害被征地农民合法权益的行为。

　　其次关于以租代征

　　土地征收中，出现以租代征这种现象已经是司空见惯了，很多征收方为了规避审批手续，或者是说在审批手续一直没有办理下来的情况下，就会通过以租代征的方式来占用被征地农民的耕地，用于商业开发。但是根据《土地管理法》中的规定，不管是什么征收项目，只要涉及农用地要用于非农业建设的，那么就必须要按照该法第四十四条规定，在完成了前置征收程序之后，办理农用地转用审批手续。

　　根据《土地管理法》中的规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　简单点来说就是，征收项目在实际占用土地之前，需要先将农用地转为国有土地，在拿到国务院或者是省级人民政府、直辖市人民政府作出的征地批复文件之后，才能开展建设活动，在没有拿到征地批复之前，那么征收方便不能推进征收工作，也不能实际占用土地，否则就属于违法占用土地的行为，侵害了被征地农民的合法权益。

　　对此，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在遇到土地征收之后，不管征收项目是什么，那么被征地农民都要审查此次征收中，征收方是否有办理征地批复文件（一般是履行完征收前置征收工作之后由征收方向有权批准机关提交相关材料进行办理），如果发现征收方没有办理农用地转用审批手续，即被征地农民没有看见征收公告，或者是征地批复文件等，那么可以初步怀疑，征收方的占地行为不合法。

　　在遇到非法占地的情况时，被征收人可以先向土地管理部门投诉、反映，如果投诉无果，尤其是在自己还没有拿到任何补偿费的情况下，土地就已经被占用了，那么建议被征地农民马上咨询专业律师，如果有必要，建议尽快针对征收方的违法行为启动相应的法律程序，切勿与他们耗下去，避免得不偿失。

　　最后关于补偿问题

　　根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，其他补偿费的标准由相关部门结合实际的情况制定补偿标准。

　　也就是说，土地征收需要给予被征地农民地上附着物和青苗的补偿，这是需要直接打给被征收人的，而土地补偿费和安置补助费，虽然绝大多数是会先打给村委会，但村委会需要将百分之八十左右的土地补偿费分配给被征地农民，其余的百分之二十则可以留在村里用于村里的公共事业发展，安置补助费则需要全部用于安置被征地农民。

　　对于补偿标准，从原则上来说，是不能低于被征地农民原有的生活水平，如果低于这一原则的话，那么对被征收人来说是非常不公平的。

　　所以实践过程中，如果征收方只给予果树的补偿，其他补偿都没有的话，那肯定是不合法的，尤其是在土地已经被全部征收，或大部分土地被征收，地上还有附着物等的情况下，被征地农民千万不要与征收方签订补偿安置协议，否则对自己会非常的不利。

　　总之，凯诺拆迁律师最后需要提醒大家的是，土地征收事关被征收人的切身利益，如果遇到村委会组织征地，或者征收只给果树、青苗的补偿，不给其他补偿等，那么被征地农民一定要尽快地咨询专业律师，并尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。