“以租代征”是指未经法定农用地转用和土地征收审批，通过租赁农村集体土地进行非农业建设，实质规避国家土地管理程序的违法行为，其核心特征如下： 

       擅自改变土地用途：将农用地（如耕地、林地）未经批准转为建设用地，用于厂房、商铺、道路等非农建设，违反《土地管理法》第四十四条关于用途管制和转用审批的强制性规定。

　　规避法定征收与审批程序：不履行征地公告、补偿安置方案公示、社保费用预存、省级以上政府批文等法定征地流程，也未办理农用地转用手续，以“租赁合同”掩盖“变相征收”实质。

      基层政府或村集体主导参与：常见形式包括基层政府直接租赁、充当中介促成租地，或村委会以“发展集体经济”名义统一租地后转交企业使用，表面合法、实为行政或集体权力滥用。

      长期租赁掩盖永久占用?：租期往往长达20年、30年甚至“永久”，远超一般土地流转目的；合同虽称“租赁”，但实际造成土地非农化、硬化、固化，到期难以复耕，构成事实上的永久性占用。

　　逃避法定义务与费用：用地方借此逃避缴纳土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地占补平衡费用及失地农民社会保障安置等法定成本，同时压低“租金”补偿（常远低于征地标准），损害农民长远权益。

　　合同因违法而无效：依据《民法典》第153条，此类以“合法租赁形式”掩盖“非法占地目的”的合同，因违反法律、行政法规强制性规定，自始无效；且《土地管理法》第63条、国务院2006年31号文等明令禁止。

　　无合法用地批文：若项目未取得《农用地转用批准文件》或《征地批复》，仅凭村企之间《土地租赁协议》占地建设，即构成“以租代征”的典型违法要件。

　　此类行为被国务院及自然资源部多次明文禁止（如国土资发〔2005〕166号、国发〔2006〕31号），属非法占地或非法批地，可被责令退还土地、拆除违建、恢复原状，并追究相关责任人法律责任。