厦门两部门下发通知，促进低效工业用地再开发改造

　　乐居买房讯 近日，厦门市自然资源和规划局、厦门市工业和信息化局关于印发《厦门市促进低效工业用地再开发改造政策指引》的通知。

　　一、创新改造机制

　　( 一 ) 支持地块连片开发改造。鼓励国有企业、社会资本、土地原权利人等通过土地收购、土地二级市场转让等方式，对工业控制线内布局分散的低效工业用地开展集中连片开发改造。对改造规模在 3 公顷及以上项目的行政办公、生活服务等配套设施，在整体规划下可跨宗地集中设置并整体计算配建指标。低效工业用地周边可开发利用的、单宗用地面积不超过 3 亩的边角地、夹心地、插花地等零星用地可纳入连片改造，累计面积不超过连片改造用地总面积的 10%。

　　( 二 ) 鼓励生产与科研融合发展。允许改造项目建设包含设计、研发等软件及研发用途的新型产业用房，实现工业生产与科技研发服务融合发展。新型产业用房计容建筑面积不超过确权登记的产业用房计容建筑面积的 30%，该部分地价评估、建筑要求、销售条件按照软件及研发用途确定。

　　( 三 ) 完善工业用地二级市场。未被认定为闲置土地的低效工业用地，其权利人可申请 10 亩及以上空闲未建土地通过土地二级市场进行分割转让。土地买受方新引入的产业须符合所在片区产业规划导向，同时需在土地转让协议中重新约定产业类型、建设指标、投资强度等指标要求。

　　( 四 ) 允许配建小型商业等设施。改造项目内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限可由 7% 提高到 15%、建筑面积 ( 计容 ) 占项目总建筑面积 ( 计容 ) 的比例上限可由 15% 提高到 30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，优先满足入驻企业员工租住需求 ; 生活配套服务设施允许建设不超过项目总建筑面积 ( 计容 ) 5% 且不大于 7000 平方米的小型商业，就近满足入驻企业员工的生活和消费需求。

　　( 五 ) 支持工业物业分割转让。土地出让合同中未规定土地使用权需整体自持等限制转让条款的改造项目，改造完成后土地房屋权属人可申请将权属登记年限超过 10 年的工业物业以幢为基本单元分割转让。经批准分割转让的工业物业应当符合所在片区产业发展方向。分割转让后原土地房屋权属人自留产业用房的建筑面积占宗地确权登记的产业用房建筑面积比例不得低于 40%。项目配建的行政办公及生活服务设施可按比例随产业用房以幢为基本单位进行分割转让，并与产业用房办理整体产权。

　　二、丰富改造模式

　　( 六 ) 政府委托市场主体整备开发。由市政府、区政府或开发区管委会委托市场主体通过土地收购等方式取得低效工业用地使用权，按要求开展土地整备后开展通用厂房建设、招商运营等工作。

　　( 七 ) 鼓励土地权利人自行改造。鼓励土地权利人按照新的片区产业规划导向，进行厂房新建、改建、扩建等 " 工改工 " 提升改造。对于有意向但无能力独自开展再开发改造的土地权利人，由区政府或开发区管委会引导、帮助其通过开展联营等形式招引优质企业共同开展再开发改造以及招商、产业运营等工作。

　　( 八 ) 鼓励优质企业收购改造。鼓励优质企业通过产权过户等方式取得低效工业用地使用权，并依据片区产业规划导向进行再开发改造、引入新产业业态。

　　( 九 ) 鼓励定制改造。鼓励改造主体提前联合招引企业和产业运营商，结合入驻企业对工业厂房的层高、宽度、承重等个性化需求，对改造后的工业生产用房和配套用房实施定制建设，实现工艺设计与建筑设计同步、建筑施工与设备安装同步、工程竣工与投产达效同步，缩短企业进驻时间。

　　三、优化改造流程

　　( 十 ) 下放审核权限。各区政府或开发区管委会负责低效工业用地再开发实施方案审定，经研究审核同意后，由资源规划部门公示 10 日，在公示期结束前将实施方案抄送市低效工业用地再开发工作专班备案。若属地区政府或开发区管委会认为需要上报市政府研究的可按程序提报。

　　( 十一 ) 简化指标审核。改造项目引入符合片区产业规划导向的新产业业态，经工信部门确认后，可不对原用地的固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等指标进行审核。原用地未约定固定投资强度、土地产出率、地均税收等监管指标的，改造用地须与区政府或开发区管委会重新签订监管协议。

　　( 十二 ) 允许延长土地使用年限。为统一连片改造片区内涉及多宗地块项目的使用年限，允许改造主体通过补缴地价的方式延长土地使用年限。改造项目为国有出让用地的，可按市场评估价补缴地价款，延长的土地使用年限不超过国家规定的最高年限 ; 改造项目为国有划拨用地的，可按市场评估价与原土地权益价的差价补缴土地出让金，土地出让年限从批准出让手续时点起算，最高不超过 50 年。

　　四、提高改造收益

　　( 十三 ) 给予财政补助。拆除面积在 3 公顷及以上的连片再开发用地，按我市招商中介机构及项目引荐人奖励办法有关规定，对于改造主体引入新企业符合地方经济贡献奖励条件的，予以地方经济贡献 6% 奖励，最高 300 万元。对上年度设备投入 500 万元及以上的技改项目，可按照促进工业企业降低成本增产增效有关规定，按年度给予最高设备投入 10% 的补助，单个项目累计最高 2000 万元 ; 对列入先进制造业倍增计划名单的企业且项目总投入达到 5 亿元以上的，单个项目累计最高补助 5000 万元。

　　( 十四 ) 给予融资支持。列入 " 技术创新基金企业 ( 项目 ) 白名单 " 的企业，实施厂房改扩建和设备购置等固定资产投资，可按照我市技术创新基金办事指南相关规定申请最高 5 亿元 ( 不超过项目总投资 80% ) 的固定资产融资支持和流动资金贷款支持 ( 最高不超过固定资产融资支持的 70% ) ; 对于研发投入达到一定条件的企业，可申请最高 5000 万元 ( 不超过上年度研发费用 50% ) 的流动资金贷款。中小微工业企业可按照我市增信基金支持中小微企业信用融资的相关规定，申请增信基金制造业子基金授信获得最高 3000 万元额度的贷款支持。

　　五、降低企业成本

　　( 十五 ) 加大抵押支持力度。允许再开发改造的低效工业用地申请分区、分期、分幢办理在建工程抵押贷款，贷款款项优先用于抵押项目的建设。

　　( 十六 ) 降低融资成本。鼓励银行机构向低效工业用地再开发改造项目给予信贷支持。鼓励商业银行机构给予优惠贷款支持，推动发行 " 工改工 " 专项信托计划和市城市更新 " 工改工 " 基金，积极引入各类低成本资金。探索通过产业扶持基金、产业股权基金、融资租赁、资产证券化等方式给予改造主体融资支持。

　　六、强化倒逼措施

　　( 十七 ) 建立巡查工作机制。由区政府或开发区管委会组织成立低效工业用地专项巡查工作组，定期对辖区内工业用地进行巡查，按既定标准对低效工业用地进行认定。巡查工作组须及时上报认定结果，并同步通知土地权利人，督促土地权利人开展整改工作。

　　( 十八 ) 实行生产要素差别化配置。各区政府或开发区管委会联合发改、资源规划、电力、水务、生态环境等部门和机构，对被认定为低效的工业用地权利人，在用地、用能、环保等方面实行差别化配置。用地方面，对企业限制土地供应，原则上不得再新获工业用地 ; 用能、环保等方面，由各区政府或开发区管委会结合实际适当提高企业相关计费和征收标准。

　　( 十九 ) 加大联动监管执法力度。对于低效工业用地存在安全隐患、擅自改变用途、新增违法建设且拒不整改的坚决依法从严查处 ; 对于涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关处理。加强不动产登记等环节管控，禁止低效工业用地以各种形式违规违约转让。

　　( 二十 ) 加强土地收回力度。对于土地权利人收到低效工业用地认定通知之日起 2 年内未能进行整改、改造或采取其他盘活措施的土地，由各区政府或开发区管委会联合市资源规划部门开展协议收回或依法征收。

　　七、破解遗留难题

　　( 二十一 ) 妥善处理历史违法建筑。对于增资扩产类的低效用地，若因生产需要等客观原因存在为工业生产及其配套设施类永久性违法建筑的，在符合国土空间规划、安全使用要求、权属无争议、不存在权利限制情形等条件下，经城管执法部门依法处罚后，可按照法律法规规定保留建筑或补办不动产权手续 ; 对经鉴定必须拆除的，在申请改造主体签订拆除地上物书面承诺后，可以启动再开发报批工作，在依法办理竣工备案手续前改造主体须按照承诺完成所有违法建筑拆除工作。

　　本标准自 2022 年 8 月 25 日实施，有效期 2 年。

　　厦门市低效工业用地认定标准

　　未被认定为闲置土地，但符合以下情形之一的，可认定为低效工业用地：

　　1. 因企业自身原因，超过土地出让合同约定的竣工期限 2 年以上未竣工的 ;

　　2. 已竣工 2 年以上，但投资强度达不到出让合同约定标准 50% 以上或土地产出率低于现行工业项目建设用地控制标准 50% 的 ;

　　3. 企业处于停产、半停产状态 1 年以上的 ;

　　4. 产业业态为国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业，或与所在片区产业规划导向不符的 ;

　　5. 不符合安全生产和环保要求的 ;

　　6. 因规划调整或实施规划需要进行旧城改造的 ;

　　7. 经各区政府认定为布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量工业用地。

      来源：新浪乐居