北京企业拆迁律师：征收方以租赁的方式代替征收怎么办？土地还能要回来吗？

　　办理农用地转用审批手续是征收农村集体土地时的一个非常重要的前提条件。根据《土地管理法》中的规定，只有办理了该审批手续，那么从原则上来说，征收方所实施的征收行为在某种程度上才算是合法的。

　　不过，办理农用地转用审批手续可并非是一件简单的事儿，尤其是在新《土地管理法》《土地管理法实施条例》施行以后，想要拿到征地审批手续就得要符合很多条件才行，比如是说要依法履行征收前期的征收法定程序，包括在征收范围内发布征收预公告、补偿安置方案等，同时还要与被征收人签订补偿安置协议，落实具体的补偿款等，而且相关的项目还要符合各种规划和计划。只有完成了这些征收前置工作，那么征收方才可以申请征地，如果没有落实上以这些，申请征地则不被批准。

　　因此，从我们律师办案的过程中发现，为了规避这繁琐的征收程序，审批手续，甚至为了降低征收成本，极个别的地方则会联合村委会或是村民小组，通过以租代征的方式占用土地，征收方的这一波操作，往往会让众多老百姓都猝不及防，有的农民由于不了解这一种情况，还一度认为征收方的行为符合法律法规，殊不知，自己的合法权益正在被他们一点一点的侵吞。

　　这里凯诺律师需要告诉大家的是，所谓的以租代征就是相关部门以土地租赁的方式代替土地征收程序，并实际且永久地占用土地，给予被征收人的补偿也只是以土地租赁的标准对大家进行补偿（从实践中来看，大多数都是以每年几千元的标准，而大多数都是两千元左右，给予村民租赁费）然后避开向相关部门进行审批的程序。

　　但是这里需要告诉大家，以租代征是不合法的行为，前面我们已经提到，征收、征用老百姓土地必须要向国务院、省级人民政府申请，也就是征地必须要有征地手续，如果没有，无论以何种方式实际占用土地都是违反《土地管理法》等其他相关法律法规的行为，这种行为只会使老百姓的合法权益受到侵害。

　　而且大家应该都明白，土地租赁往往只会有一点租赁金，虽然说相关部门会定期将租金发放给村民，但是这租金远远无法与土地被征收后的补偿相提并论。根据相关的法律法规，土地在征收范围后，征收方需要依法及时给予被征收人土地补偿费、安置补助费、青苗补助费以及农村村民住宅费、社会保障费等。

　　其中，社会保障费就是专门为了保障被征地农民土地被征收以后的生活而制定的。比如《江苏省被征地农民社会保障办法》中的规定，被征地农民社会保障，是指国家依法将农民集体所有的农用地征收后，县级以上地方人民政府将被征地农民安置人员名单中16周岁以上的人员作为社会保障对象纳入相应的养老保险等社会保障体系的行为。

　　可如果土地被以租代征，那农民既拿不到相关的费用，其也有可能拿不到社会保障费等。所以，在自家土地被征收以后，广大被征地农民一定要注意审查相关部门的征收程序是否合法，如若不合法，是以租代征，没有办理审批手续的违法征地，那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师，及时地向土地管理法部门举报、投诉，要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为，或是要求查处相关部门违法占地行为，并要求退回通过以租代征形式占用的土地。

　　一般情况下，如果是违反法律法规的租地行为，其所签订的租赁合同是不具有法律效力的，此时村民则就有可能要回自己的土地

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，对于以租代征的违法行为，在向相关部门举报投诉之后，若相关部门置之不理，或者处理结果对自己仍然不利，土地也仍然继承被占用着，没有退回，那么被征地农民可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来依法追究他们的责任。