北京企业拆迁律师：房屋登记的面积与测量的面积不一样怎么办？拆迁时按哪个补偿？

　　在实践过程中，可能存在这样的一种情况，就是房屋实际的面积与登记的面积有很大的不同，比如说房屋实际面积是120平方米，但是登记的房屋面积却只有100平方米。对于这种情况，如果不拆迁还好，但是只要一拆迁，那必定就会对补偿安置有较大的影响。

　　从实践过程中来看，一旦拆迁，征收方往往会按照登记的面积来进行补偿，也就是按照房屋面积比较少的一种情况对大家进行补偿，这也是为了降低征收成本。

　　王某是山东省人，其在某村庄内有一处合法房屋，2022年当地因项目建设需要占用土地，王某的房屋被征收了。但是在后来的土地现状调查过程中却出现了问题。对于王某家的房屋面积，据王某自己所说，其房屋面积是120平方米，但是相关部门在测量时，房屋面积却少了整整20平方米，也就是相关部门测量后的房屋面积就只有100平方米。王某认为，自己家房屋的面积本身是120平，而非是100平方米，倘若按照相关部门测量的100平方米进行补偿的话，那其得到的拆迁补偿自然会少许多。所以对于相关部门的土地现状调查结果，王某并不认可，而且后来也没有与征收方签订补偿安置协议。

　　那么，作为被征收人在征收方房屋面积比较少的一种情况进行补偿时，应当要怎么办呢？或者说，在实际面积与产权证上登记的房屋面积不同时，应当要以哪一种情况进行补偿呢？

　　下面我们来看看地方对于这一种情况是怎么来处理的，比如广州市，在《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》中的规定，农村村民住宅应当以不动产权属证书或者登记证明，用地、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书等作为补偿安置依据。

　　房屋的用途和建筑面积，以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件的记载为准，记载情况与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。未办理确权登记的存量农村住宅，如果符合广州市农村住宅建设管理相关政策中明确的存量宅基地房屋确权登记原则，可以参照取得合法产权的农村村民住宅进行补偿安置。

　　从上述的规定中我们可以看到，对于被征收房屋面积的认定主要以登记证明等为依据，也就是说，如果相关文件以及房屋产权证上登记的房屋面积是120平方米，那么对于被征收人选择产权置换的，原则上来说征收方提供给被征收人安置房的面积也应当是120平方米（需要注意的是，此安置房地价应当与被征收房屋所占土地是同等地价），对于被征收人选择货币补偿的，其补偿也应当要按照120平方米来计算。

　　而对于没有办理产权证的农村房屋，一般情况下如果符合当地规定的情形，只要符合相关的政策规定，或者说是房屋是因历史遗留问题造成的等，那么则是可以按照合法产权来给予补偿的。

　　总之，用一句话来概括就是，房屋遇上征收以后，征收方通常需要按照产权登记上的面积对被征收人进行补偿，但如果登记的面积与实际测量的面积不一致，而且房屋还没有相关的证件，一般则需要以实际测量的面积为准，即给予被征收人合理、公平的补偿，比如上海。如果被征收的房屋既没有房产证，也没有相关的批准文件，记载建筑面积等，但是有相关的材料可以证明房屋是在1981之前建筑且用于住房的，一般以实地丈量的面积为准。

　　如果被征收房屋是非居住房屋，则以房屋租赁合同记载的建筑面积为准，也就是以合同上记载的房屋面积进行补偿。

　　也就是说，以测量的方式确定房屋面积的，一般只发生在没有产权证，没有证明文件的情况下。实践中，如果房屋有房屋产权证，就需要按照房屋产权证上登记的面积对被征收人进行补偿。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉广大被征收人的是，征地拆迁关系着大家的切身利益，如果遇到相关部门以各种理由侵害自己的合法权益，那么被征收人一定要尽快咨询专业律师，尤其是补偿被侵害时，可以在专业律师的指导下，争取合理、公平的补偿。