北京凯诺律师事务所：“以租代征”合法吗？被征收人如何维护自己的权益？

　　土地征收事关众多老百姓的切身利益，因此我国《土地管理法》《土地管理法实施条例》等其他相关的法律法规中明确规定，因公共利益需要的，可以征收农民老百姓的承包地、宅基地上房屋，但必须要严格按照法定程序落实具体的征收前置工作，包括发布土地征收预公告、补偿安置方案，对征收范围内的土地，开展土地现状调查，并进行社会稳定风险评估等等。

　　按照法律上规定的，在完成了前期的征收工作之后，那么征收方还需要依法办理审批手续。了解过征收程序的老百姓应该都知道，征收农民集体土地与征收国有土地上房屋有着很大的区别，其中最大的区别之一就是征收农民集体土地时，需要先将农民集体土地性质转为国有土地，之后才可以开展具体的征收工作。在未办理审批手续的情况下，征收方则不能直接推进征收工作，即实际占用土地开工建设。

　　不过，由于办理审批手续会比较复杂，且办理时间较长，因此实践过程中，极个别的征收方为了能尽快推进征收工作，却常常会以各种方法来规避审批手续，其中最常见的就是，在未经过被征收人同意的情况下，直接跟村委会签订土地租赁协议，也就是通过“以租代征”的方式来实现征收目的。那么以租代征是否合法呢？

　　这里凯诺律师可以很明确地告诉大家，以租代征是绝对不合法的征收行为，按照《土地管理法》中的规定，因公共利益，确需要征收农民集体土地时，必须要按照第四十四条的规定，向国务院、省级人民政府申请征地，也就是征地必须要有征地批复文件，如果没有，那么，从原则上来说就是，征收程序就是不合法的，且也侵害了被征收人的合法权益。

　　众所周知，土地征收中，若征收方按照法定程序推进征收的话，被征收人一般可以拿到土地补偿费、安置补助费、青苗补助费以及农村村民住宅费、社会保障费等等。其中，土地补偿费和安置补助费是按征地区片综合地价来确定的，大家可以查看当地公布的征地区片综合地价，一般有的地方一亩地的补偿达到了七、八万，甚至更高。

　　但如果土地征收被土地租赁代替的话，那么被征收人可能只会每年拿到一点的土地租赁费，远远无法与土地被征收后的补偿相提并论，而且如果以租赁的方式实际永久性占用土地，那村民没有了土地，就等于是没有了收入来源，其以后的生活就成了很大的问题，也就是村民以后的生活恐怕就会因没有土地而没有保障。

　　反之，但倘若能正常地行使征收程序那就不一样了，土地在征收范围后，征收方在征收之前需要先保障被征地农民的各项权益。其中，社会保障费就是专门为了保障被征地农民土地被征收以后的生活而制定的。比如《江苏省被征地农民社会保障办法》中的规定，被征地农民社会保障，是指国家依法将农民集体所有的农用地征收后，县级以上地方人民政府将被征地农民安置人员名单中16周岁以上的人员作为社会保障对象纳入相应的养老保险等社会保障体系的行为。

　　也就是说，只要到了一定的年限，那么，被征地农民就可以享受到这部分的利益。

　　可如果土地被以租代征，那农民以后的生活就没有任何的保障。因此，有些地方已经明确规定，禁止通过“以租代征”实施土地征收。除此以外，《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中也明确规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。

　　所以，在自家土地被征收以后，广大被征地农民一定要注意审查相关部门的征收程序是否合法，如若不合法，是以租代征，没有办理审批手续的违法征地，那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师，及时地向土地管理法部门举报、投诉，要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为，或是要求查处相关部门违法占地行为，并要求退回通过以租代征形式占用的土地。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，以租代征是违法占地的一种行为，所以在遇到土地征收后，一定要注意征收方的征收行为，审查征收程序是否有落实到位，是否有办理审批手续，如果没有，土地就被占了，那就属于未批先占，被征收人可以向上一级有关部门投诉、反映，也可以通过法律途径来维护自己的权益。