购买农村房屋后，购房合同虽然被法院认定无效，但购房者不用归还房屋，法院为什么这么判？

　　【案情简介】

　　2004年，被告程敏恒在景德镇市珠山区竟成镇老鸦滩原料总厂旁建设私房一栋。2010年12月30日，珠山区人民法院作出（2010）珠民一再初字第01号民事判决，确认该房屋在权利确认、分割前暂由案外人程婷枝、程敏恒、原告程庶明各使用一层。程婷枝是被告程敏恒前妻，程庶明是二人共同子女。

　　2014年1月29日，程敏恒与程婷枝达成协议，程敏恒以12万元买断程婷枝对案涉房屋一楼的所有权及使用权，并约定程庶明对二楼享有所有权。

　　2020年6月3日，程敏恒与被告刘子江、刘彩霞签订《房屋买卖居间合同》，将案涉房屋以172万元价格出售。2020年6月23日，程庶明、程敏恒与刘子江、刘彩霞签订补充协议，确认程庶明作为共有人同意出售房屋。刘子江、刘彩霞已支付购房款152万元，并实际入住案涉房屋。

　　后原告程庶明诉至法院，以合同违反法律强制性规定为由，要求确认房屋买卖合同及补充协议无效，并要求刘子江、刘彩霞搬离房屋。

　　【争议焦点】

　　1. 非本村村民购买农村集体土地上的自建房，房屋买卖合同及补充协议是否合法有效？

　　2. 合同无效后，买受人是否应当立即搬离案涉房屋？

　　【原告认为】

　　1. 案涉房屋占用土地为农村集体土地，房屋未办理产权登记，属于权属不明、依法不得转让的房地产；

　　2. 程敏恒、刘子江、刘彩霞均非案涉房屋所在村集体经济组织成员，双方买卖农村住宅的行为，违反《土地管理法》及国务院关于农村宅基地、农村住宅禁止向非本村村民出售的强制性规定；

　　3. 案涉房屋买卖合同及补充协议应认定无效，买受人应当返还房屋、搬离案涉房屋。

　　【被告认为】

　　1. 案涉房屋为农村自建房，不适用《城市房地产管理法》的规定；

　　2. 买卖双方均为农民，农民之间买卖农村自建房并未改变土地用途，不违反法律及国家政策；

　　3.买受人即被告刘子江、刘彩霞已支付巨额购房款并实际入住，出卖人已将购房款用于其他建房，如认定合同无效将导致双方重大损失，引发社会矛盾；

　　4. 案涉房屋由程敏恒出资建设，程庶明仅享有使用权，无权主张合同无效。

　　【一审认为】

　　案涉房屋占用土地为农村集体土地，程敏恒、刘子江、刘彩霞均非房屋所在村村民。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。同时，农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，农村住宅只能分配给本村村民，城镇居民或非本村村民不得购买。

　　双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。但鉴于刘子江、刘彩霞已支付152万元购房款并实际居住，损失尚未明确，返还房屋问题不宜在本案中直接处理。

　　【二审认为】

　　1. 案涉房屋坐落于农村集体土地之上，未办理产权登记，买受人刘子江、刘彩霞系鄱阳县凰岗镇村民，并非案涉房屋所在村集体经济组织成员。依据国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知，农村住宅用地只能分配给本村村民，非本村村民购买农村住宅的行为无效。一审法院认定案涉合同无效，并无不当。

　　2. 刘子江、刘彩霞已支付大部分购房款并实际入住，其损失目前无法确定。从平等保护当事人合法权益角度出发，一审法院对搬离返还房屋的诉请暂不处理，符合本案客观实际，二审予以维持。

　　【法院判决】

　　1. 确认程敏恒与刘子江、刘彩霞签订的《房屋买卖居间合同》、补充协议无效；

　　2. 驳回程庶明要求被告刘子江、刘彩霞搬离返还房屋的诉讼请求。

　　案号：（2021）赣02民终121号

　　江西省景德镇市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）赣02民终121号

　　上诉人（原审原告）：程庶明，男，2001年2月20日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。

　　委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）：程敏恒，男，1974年8月10日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。

　　被上诉人（原审被告）：刘子江，男，1975年2月10日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。

　　被上诉人（原审被告）：刘彩霞，女，1976年1月8日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。

　　两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。

　　上诉人程庶明、程敏恒因与被上诉人刘子江、刘彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人程庶明及其委托诉讼代理人韩格喜与上诉人程敏恒、被上诉人刘子江、刘彩霞及其委托诉讼代理人黄青洲参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人程庶明不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、判决撤销珠山区人民法院（2020）赣0203民初1797号民事判决第二项；2、判决被上诉人刘子江、刘彩霞立即搬离涉案房屋即景德镇市珠山区竟成镇老鸦滩原料总厂旁私房；3、本案上诉费由被上诉人共同承担。事实与理由：原审法院判决适用法律不当。1、原审法院在查清事实并依法判决原审被告程敏恒与被上诉人刘子江、刘彩霞签订的对于涉案房屋的买卖合同无效、原审被告程敏恒与被上诉人刘子江、刘彩霞签订的对于涉案房屋的买卖合同补充协议无效，应当依据《合同法》第五十八条的规定判决被上诉人搬离并返还涉案房屋，但原审法院并未据此判决；2、上诉人刚刚成年，既无固定工作、也无固定居所（目前一直借住在母亲租住的房屋），原审法院的判决没有充分考虑到上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。

　　程敏恒针对上诉人程庶明的上诉请求及理由答辩称，程庶明上诉请求没有事实理由和根据。本案诉争的房屋是我建的，程庶明是我儿子，从小到大一直是我抚养的。一审判决适用法律错误。诉争房屋出售时，程庶明是同意的。

　　刘子江、刘彩霞针对上诉人程庶明的上诉请求及理由答辩称：1、根据珠山区人民法院（2010）珠民一再初字第01号民事判决书，以及一审法院查明的事实，程庶明不是诉争房屋的所有权人，也不是占有人，因此无权主张该诉争房屋的权利，更无权要求刘子江、刘彩霞搬离诉争房屋；2、如果要求刘子江、刘彩霞搬离诉争房屋，应当将其已支付的款项退还，并承担由此造成的损失。

　　上诉人程敏恒不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求撤销珠山区法院（2020）赣0203民初1797号判决，维护程敏恒、刘子江、刘彩霞于2020年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》及程敏恒、程庶明、刘子江、刘彩霞于2020年6月23日签订的《房屋买卖合同编号0000105补充协议》的法律效力；2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》是指在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。而本案合同纠纷所涉及的房屋属于农民自建房，显然不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、一审判决故意曲解法律、法规本意。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策》是为了遏制农用地转为建设用地，依法纠正乱占农用地进行非农建设。所以规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农村住宅或“小产权”房。所着重的是城镇居民不得到农村购房，而不是农民不能买农村自建房。程敏恒、程庶明、刘子江、刘彩霞均是农民，农民买农村自建房，依然是农村土地为农用，并未改变土地使用性质，所以本案所涉及的《房屋买卖居间合同》及0000105号补充协议，并不违反《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》的规定。况且国家对农村房屋进行登记，就是为了鼓励农村闲置民房，在农民间流通，盘活农村经济，一审判决显然违背国家政策；3、本案合同买方刘子江、刘彩霞夫妻已为购买本案合同房屋付出一生的心血钱（152万元现金），余欠购房款20万元，于2020年8月1日迁入本案合同房屋居住至今（一审法院已查明）。本案合同卖方程敏恒已用此款在老家买地建房（已无法退款），本案合同已成交易事实。如果法院强行判决本案合同无效，将损害本案合同买卖双方当事人的利益，由于金额巨大，必然引起恶性纷争，不利于国家稳定，于国于民均不利；4、被上诉人程庶明是上诉人程敏恒的唯一儿子，自小一直跟随上诉人程敏恒生活，今年刚满18周岁，心智尚未成熟，听其母亲程婷枝的唆使，上演这么一幕子告父的闹剧。本案合同的房屋是上诉人程敏恒辛苦赚钱做的，建于2004年，当时被上诉人程庶明才叫四岁。根据物权法或将要施行的民法典，该案合同房屋只有程敏恒才有处分的权力，程庶明无权干涉。综上所述，本案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同编号0000105补充协议》并不违反国家的任何法律法规。请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误极其不公正的判决以维护法律的尊严。

　　程庶明针对程敏恒的上诉请求及理由答辩称：1、诉争房屋目前产权未明确，也没有产权登记，诉争房屋在珠山区法院进行过判决，是程敏恒夫妻共同财产，只明确了使用权和处置权，而没有所有权，三个人共同享有该房屋的使用权及处置权；2、原珠山法院一审判决认定程敏恒、程庶明与刘子江、刘彩霞之间的买卖合同以及补充协议无效，适用法律完全正确，因为诉争房屋在城镇规划区内，并且该房屋也违反了国务院的相关规定，因为该规定特指了本村村民之间可以买卖，而不包括其他村的村民。综上，请求驳回程敏恒的上诉请求。

　　刘子江、刘彩霞针对程敏恒的上诉请求及理由答辩称，我同意程敏恒的上诉意见。

　　原审原告程庶明向原审法院起诉请求：1、依法判决原告程庶明、被告程敏恒与被告刘子江、刘彩霞之间签订的房屋买卖居间合同（编号为0000105号）及补充协议无效；2、依法判决被告刘子江、刘彩霞立即搬离原告和被告程敏恒共同享有使用权的位于景德镇市珠山区竟成镇老鸦滩原料总厂旁的私房；3、本案诉讼费由三被告共同承担。

　　原审法院经审理查明，2010年12月30日，原审法院作出（2010）珠民一再初字第01号民事判决书，判决：一、坐落于景德镇市旁的私房在权利确认、分割前暂由程婷枝、程敏恒、程庶明各使用一层，该房屋的一楼由程婷枝使用，二楼由程庶明使用，三楼由程敏恒使用。上述使用人不得改变该房屋原有楼梯及通道结构和用途；二、驳回原告其他的诉讼请求。2014年1月29日，该判决书生效后，程婷枝与程敏恒为房屋使用权多次发生纠纷，经民警和该院工作人员一道做调解工作，程婷枝与程敏恒双方达成如下一致协议：一、程敏恒一次性付给程婷枝12万元，买断程婷枝在景德镇市珠山区人民法院民事判决中争议房屋一楼的使用权和所有权，程婷枝放弃该房屋一楼的所有权和使用权；二、程婷枝和程敏恒双方子女程庶明对二楼享有所有权，程婷枝同意将对程庶明的监护权变更到程敏恒名下，由程敏恒对程庶明履行监护职责，享有监护权利，程婷枝不作干涉，程婷枝不能到程庶明房屋居住。如果房屋有变化，程敏恒必须负责为程庶明购买与该房二楼相符面积的房屋，并且比现在房屋好；三、程婷枝收到程敏恒给予的壹拾贰万元补偿款后，若程敏恒对该房屋进行所有权、使用权处分，程婷枝不得干涉；如遇政府拆迁，补偿安置权益归程敏恒，程婷枝不得再因此房屋发生矛盾；…。

　　2020年6月3日，程敏恒（甲方、房屋出售方）与刘子江、刘彩霞（乙方、房屋购买方）在景德镇市安信房产经纪有限公司（丙方、中介方）介绍下签订《房屋买卖居间合同》（编号0000105）一份，约定：“1、甲方及产权所有权人同意将座落在景德镇城区老鸦滩私房壹栋出卖给乙方，产权证上载明的建筑面积380.00平方米；2、经甲乙双方同意该房的成交价格为人民币（大写）：壹佰柒拾贰万元整（小写）：1720000.00元整；3、乙方于2020年6月3日向甲方支付定金叁万元整（小写）：30000.00元整；…。”2020年6月23日，程庶明、程敏恒（甲方）与刘子江、刘彩霞（乙方）在景德镇市安信房产经纪有限公司（丙方）介绍下签订《房屋买卖合同编号0000105补充协议》一份，约定：“因甲方出售给乙方的老鸦滩私房存在共有人程庶明，现甲方父子两人都同意将此房屋出售给乙方。”之后，刘子江、刘彩霞向程敏恒支付购房款152万元。

　　另查明，涉案房屋坐落在本市珠山区，且该房屋现由刘子江、刘彩霞居住。

　　原审法院认为，本案争议的焦点为：一、程敏恒与刘子江、刘彩霞签订的《房屋买卖居间合同》及程庶明、程敏恒与刘子江、刘彩霞签订的《房屋买卖合同编号0000105补充协议》是否有效；二、刘子江、刘彩霞是否需要立即搬离涉案房屋的问题。

　　一、本案中，2010年12月20日，原审法院判决坐落于景德镇市旁的私房在权利确认、分割前暂由程婷枝、程庶明、程敏恒各使用一层，该房屋的一楼由程婷枝使用，二楼由程庶明使用，三楼由程敏恒使用。该判决生效后，程婷枝与程敏恒于2014年1月29日达成调解协议，程敏恒买断程婷枝涉案房屋的一楼使用权，故程敏恒对涉案房屋的一楼、三楼享有使用权。2020年6月3日，程敏恒与刘子江、刘彩霞签订了《房屋买卖居间合同》，约定程敏恒将涉案房屋出卖给刘子江、刘彩霞。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。且宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让。再根据国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知之规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房。”因此，本案中，程敏恒因未取得涉案房屋的房产证，且程敏恒、刘子江、刘彩霞均非竟成镇中板村村民，故对涉案房屋程敏恒不得对外转让给刘子江、刘彩霞，程敏恒与刘子江、刘彩霞签订的《房屋买卖居间合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。程庶明、程敏恒与刘子江、刘彩霞于2020年6月23日签订的《房屋买卖合同编号0000105补充协议》系对《房屋买卖居间合同》的补充，亦违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定为无效合同。故对程庶明要求与被告刘子江、刘彩霞之间签订的房屋买卖居间合同（编号为0000105号）及补充协议无效的诉讼请求，原审法院予以支持。

　　二、关于刘子江、刘彩霞是否需要立即搬离涉案房屋的问题。本案中，虽然原审法院认定程敏恒与刘子江、刘彩霞签订的《房屋买卖居间合同》无效，但刘子江、刘彩霞已向程敏恒支付了152万元购房款，且刘子江、刘彩霞已居住了涉案房屋，如果判决刘子江、刘彩霞立即搬离涉案房屋，可能会导致刘子江、刘彩霞的损失，故原审法院认为对原告的该项诉请，在本案中不宜作处理。故对程庶明的该项诉请，不予以支持。原审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、第（六）项，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告程敏恒与被告刘子江、刘彩霞于2020年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》无效；原告程庶明、被告程敏恒与被告刘子江、刘彩霞于2020年6月23日签订的《房屋买卖合同编号0000105补充协议》无效；二、驳回原告程庶明的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告程庶明承担1000元，被告程敏恒承担1650元，被告刘子江、刘彩霞承担1650元。

　　在二审中，程敏恒提交一份补充证据即常住人口登记卡复印件，证明其和程庶明是农村户口。程庶明称，该证据不属于新证据，不发表质证意见。刘子江、刘彩霞称没有质证意见。二审经审理查明，刘子江、刘彩霞的户籍是鄱阳县凰岗镇的。

　　双方在二审中均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

　　本院认为，本案的主要争议焦点为：1、案涉的房屋买卖合同是否有效；2、刘子江、刘彩霞是否需要立即搬离案涉房屋。

　　首先，本案案涉房屋的土地是竟成镇农村集体土地，且所建的房屋没有办理房屋产权登记，而刘子江、刘彩霞是鄱阳县凰岗镇村民，并非该村村民，故根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之规定，原审法院认定案涉的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。

　　其次，本案中刘子江、刘彩霞已经向程敏恒支付了152万元购房款，且已入住了案涉房屋，对其损失部分，目前不明，根据本案的实际情况，为平等保护双方当事人的权益，对程庶明要求刘子江、刘彩霞立即搬离案涉房屋的诉讼请求，原审法院认为不宜在本案中处理并无不妥，本院予以维持。

　　综上，原审认定事实清楚，处理恰当，上诉人程庶明和程敏恒的上诉理由均不能成立本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费8600元，由上诉人程庶明和上诉人程敏恒各负担4300元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 彭联红

　　审判员 陈苾铃

　　审判员 徐　骥

　　二〇二一年四月十二日

　　法官助理王小莉

　　书记员王雪豪

　　来源：行政涉法判例