违反限制流转条件的法律后果

　　  1.《民法典》出台前，应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005）》（以下简称《2005国有土地使用权司法解释》），根据该解释第10条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。即此前观点一直以是否取得有效的政府批复作为划拨土地使用权转让合同效力的主要认定标准：未取得或未在规定时间内取得相关政府部门批准，划拨用地使用权转让合同无效。当然，应根据合同条款内容综合判断合同效力，如合同明确约定先办理出让手续，再进行转让或合作开发，即使暂未取得相关批复，也不应认定是直接转让划拨用地，更不能以此为由认定合同无效。需注意的是，此前司法实践就是否涉及房屋买卖进行区分，最高院认为，取得有效的政府批复是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，如仅涉及房屋买卖则不受影响。

　　  2.《民法典》出台后，则应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》（以下简称《2020国有土地使用权司法解释》），该解释已经删去《2005国有土地使用权司法解释》第10条之规定，严格遵循《民法典》第215条确定的“物权变动的区分原则”，即转让划拨用地合同（债权行为）的效力不会受到划拨用地不能办理变更登记（物权行为）的影响。

　　参考案例1：（2013）民申字第244号

　　法院认为：天成公司认为诉争房产所占土地系以划拨方式取得的土地使用权，未经政府部门批准，违反了我国国有土地转让的相关法律规定，应被认定为无效。本院认为，诉争房产的土地以划拨方式取得，鞍山供销城取得了诉争房产的所有权。《土地管理法》规定该类房产转让时应当报批，没有批准是否影响转让合同的效力，取决于该规定是否属于效力性强制性规定。而《土地管理法》第四十条及《暂行条例》第四十五条均不属于效力性强制性规定，没有报批不必然导致转让协议无效。

　　参考案例2：(2017)最高法民再87号

　　法院认为：《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。

　　参考案例3：（2017）最高法民终400号

　　法院认为：双方在合同第三条第二项第一点约定，华春轩公司负责办理开发项目的相关手续，包括出让性质的土地使用证，可见双方当事人真实意思表示是在开发过程中要将涉案土地性质由划拨用地变更为出让地，再进行开发建设，并非将划拨用地直接作为投资进行合作开发。故房地产二公司主张因涉案土地为划拨用地、《合作开发合同书》实质为项目转让，导致合同无效的主张不成立。

来源：专注行政法