最高法判例：翻建、改建房屋后的面积超过证载面积，如何认定补偿面积

　　裁判要点

　　案例1：通常情况下，在案证据无法证明涉案房屋的房地产权证中未登记面积的建筑在翻建时经有权部门批准，因此，以涉案房屋的房地产权证记载的面积为依据进行补偿并无不当。

　　案例2：涉案房屋实际勘测面积超过证载面积，但与涉案房屋相邻的其他被拆迁人的房屋证载面积小于实测面积，而其补偿协议是依据实测面积进行的补偿，原审以此作为参照，将涉案房屋的实测面积认定为可补偿面积，体现了公平原则。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2018）最高法行申7095号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李章龙，男，1953年2月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市杨浦区人民政府，住所地：上海市杨浦区江浦路549号。

　　法定代表人：谢坚钢，该区人民政府区长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市人民政府，住所地：上海市黄浦区人民大道200号。

　　法定代表人：应勇，该市人民政府市长。

　　原审第三人：上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，住所地：上海市杨浦区长岭路115号。

　　法定代表人：于洋，该局局长。

　　再审申请人李章龙诉被申请人上海市杨浦区人民政府（以下简称杨浦区政府）房屋征收补偿决定、上海市人民政府（以下简称上海市政府）行政复议一案，上海市第二中级人民法院于2018年3月26日作出（2017）沪02行初375号行政判决：驳回李章龙的诉讼请求。李章龙不服提起上诉后，上海市高级人民法院于2018年6月12日作出（2018）沪行终407号行政判决：驳回上诉，维持原判。李章龙仍不服，向本院申请再审。本院依法由审判员王晓滨、审判员耿宝建、审判员白雅丽组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　李章龙请求本院依法撤销一、二审判决，撤销杨浦区政府作出的杨府房征补（2016）101号房屋征收补偿决定（以下简称101号征收补偿决定）、上海市政府作出的沪府复征字（2016）第293号行政复议决定（以下简称293号行政复议决定），依照法定程序重新审理本案。其申请再审主张的主要事实和理由为：1.首先，杨浦区政府未告知其征收补偿协议的签约时间、征收补偿方案内容，如何去签订征收补偿协议。依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十条、第四十二条规定，上海市政府、杨浦区政府剥夺其应享有的知情权、选择权。杨浦区政府依据其不知道的征收补偿方案作出征收补偿决定，缺乏法律依据。其次，上海市政府、杨浦区政府在实施房屋征收时，对安置房源的分配不公正、不合法、优亲厚友、弄虚作假，对相关人员进行照顾（如杨树浦路XX弄XX号等），严重侵犯了被征收人的利益。2,征收决定的合法性是征收补偿决定的基础，不先行确认征收决定的效力，对征收补偿决定的审查则难以作出正确结论。杨浦区政府不具有上海市城乡建设和交通委员会等部门确认的旧城区改建的项目已列入杨浦区2013年国民经济和社会发展计划的确认批准文件和征收决定的前置性行为所需的建设用地规划许可证、社会稳定风险评估报告、政府征收决定的公告等规范性文书的事实，征收决定不具有合法性。原审法院没有甄别杨浦区政府是否以公共利益还是商业开发为目的，厘清杨浦区政府的不作为行为，就对本案征收决定拒绝审理，违反《中华人民共和国行政诉讼法》关于程序审查与实体审查相结合原则的规定。3.杨浦区政府始终未对其涉案房屋面积依据相关法律规定作出合法合理的认定。4.依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素。涉案房屋所在的被征收地块属于旧城区改造，应按相关规定原拆原建、就近安置。5，涉案房屋地块评估均价为22029元/平方米，该地块的私有产权房、公共租赁房、售后公房都是统一价，评估报告体现的房屋价值不完整，不包含土地使用权的价值，侵犯了被征收人房屋占用范围内的土地使用权价值的权利。土地的价值决定了房屋的价值，被征收房屋补偿标准应参考就近新建商品房价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。6.杨浦区政府2013年10月7日出具给其的房屋征收分户评估报告后，没有继续进行后续的房屋评估工作，违反了《房地产抵押估价指导意见》第26条“估价报告有效期从估价报告出具之日起不得超过一年”的规定。杨浦区政府向人民法院申请房屋征收补偿决定强制执行申请书，没有日期及负责人签名。

　　本院认为：本案的争议焦点是被申请人杨浦区政府、上海市政府分别作出的101号征收补偿决定、293号行政复议决定是否合法。本案中，再审申请人李章龙原审诉讼请求系撤销101号征收补偿决定、293号行政复议决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告;《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条第一款规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，杨浦区政府受理上海市杨浦区住房保障和房屋管理局的报请材料后，经过调查及组织双方调解等程序，作出101号征收补偿决定并送达，程序合法。101号征收补偿决定依据涉案房屋房地产权证记载的建筑面积及实际勘丈面积，结合评估单价等确定货币补偿金额及补贴款等，且以现房安置，保障了再审申请人户的居住权益。另外，上海市政府收到再审申请人的复议申请后，经受理、调查、审查等环节并在法定期限内作出复议决定，亦符合法律规定。

　　对于再审申请人认为涉案房屋面积错误问题。在案证据无法证明涉案房屋的房地产权证中未登记面积的建筑在翻建时经有权部门批准，因此，101征收补偿决定以涉案房屋的房地产权证记载的面积为依据并无不当，且对未登记面积的建筑给予适当的材料补贴费，并未减损再审申请人的合法权益，亦符合相关规定。此外，本案审查的是101号征收补偿决定的合法性，因此，涉案房屋征收决定不属本案审查范围，再审申请人关于此节的再审申请理由不能成立，本院不予支持。故一审法院判决驳回再审申请人的诉讼请求，二审法院判决驳回上诉、维持一审判决，符合法律规定。

　　综上，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人李章龙的再审申请。

　　审判长 王晓滨

　　审判员 耿宝建

　　审判员 白雅丽

　　二〇一八年十一月三十日

　　书记员 李　璐

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行 政 裁 定 书

　　（2017）最高法行赔申242号

　　再审申请人（一审被告、二审上诉人）萧县人民政府。住所地安徽省萧县龙城镇大同街138号。

　　法定代表人武戈，该县人民政府县长。

　　委托代理人王化猛，该县人民政府法制办副主任。

　　被申请人(一审原告、二审上诉人)杜建平，男，1956年1O月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。

　　再审申请人萧县人民政府（以下简称萧县政府）因被申请人杜建平诉其行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院（2017)皖行赔终5号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院组成由审判员张志刚、审判员刘崇理、审判员刘慧卓参加的合议庭，依法对本案进行了审查，现已审查终结。

　　安徽省宿州市中级人民法院一审查明：杜建平的房屋位于萧县××中××路东侧。2001年2月，杜建平申请办理了萧国用第209号国有土地使用证，证载房屋占地面积为102平方米，建筑面积为183平方米，西邻王世连，东邻章金标，用途为住宅。2011年8月26日，杜建平向萧县建设局提出房屋翻建申请。2012年4月12日，萧县建设局批准其建设住宅18O平方米。至房屋被拆除时，一、二层主体已建设完工，建筑面积为227平方米，未装修。2013年12月31日，萧县政府发布《萧县政府关于龙河综合治理项目区域房屋征收的公告》，杜建平的房屋位于征收范围内。同日，萧县政府发布《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，载明拆迁范围：南至县污水处理厂，北至世纪大道，东、西至该项目规划控制红线；征收补偿方式实行房屋产权置换或货币补偿；征收补偿安置办法主要有：1、被征收人选择货币补偿的，征收房屋的补偿价格由依法选定的房地产价格评估机构进行评估，评估结果在征收范围内公示。2、被征收人合法房屋选择房屋产权置换的，遵循“征一还一”的原则，在瑞祥安居小区安置房源1#楼、2#楼、21#楼及18#楼西半部分安置房源内进行安置。3、房屋征收期间，被征收人实行自行过渡的办法，由征收部门发给临时安置过渡费。4、搬迁补偿，住宅置换房屋搬迁费，按每平方米4元的标准发放；产权置换房屋临时过渡补偿费，被征收人签订产权调换协议并完成搬迁后24个月内，按每月每平方米4元的标准发放；超过24个月后，自逾期之月起，按每月每平方米8元的标准执行，发放期限从被征收人搬迁之日起至安置房交付之日止。

　　2014年6月28日，江苏三师土地房地产评估公司萧县分公司对杜建平的房屋作出《房屋征收评估报告》，评估结果为房屋面积227平方米(一层为105平方米，二层为122平方米)，装潢及附属物估价为6074元。2015年6月5日，萧县政府作出萧政秘〔2015〕347号房屋征收补偿决定，认定杜建平的住房面积为180平方米，无装潢、无附属物，决定补偿杜建平瑞祥安居小区内住宅180平方米，临时安置费每平方米4元，计算12个月，如逾期交房，临时安置费加倍补偿，搬迁补偿费720元或者补偿人民币410040元，搬迁补偿费720元。杜建平不服该补偿决定，申请复议。宿州市人民政府于2015年9月14日作出宿复决字〔2015〕119号行政复议决定，撤销萧县政府作出的补偿决定。2016年4月1日，萧县政府组织相关部门对杜建平的房屋进行拆除。

　　杜建平的东邻为章金标，章金标持有的国有土地使用证记载其房屋占地面积为44平方米，建筑面积为64平方米，用途为综合。2015年5月26日，萧县政府委托的房屋征收实施单位萧县龙城镇人民政府与章金标签订征收补偿协议，协议的主要内容为，对章金标的房屋采取货币补偿的方式，一层42.8平方米认定为商业面积，评估价格为每平方米6834元并奖励每平方米1000元；二层45.2平方米认定为住宅，评估价格为每平方米2878元并奖励每平方米200元；三层45.2平方米认定为住宅，评估价格为每平方米2278元；新建房屋1O平方米，每平方米补偿1500元；装潢及附属物补偿合计26062元；搬家费573元；总补偿金额为619022元。依据萧县住宅与房地产信息网公布的萧县龙城镇(县城内)2016年1O月住宅成交价格均价约为3600元／平方米。

　　安徽省宿州市中级人民法院一审认为：依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项之规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，实施造成财产损害的其他违法行为，受害人有取得赔偿的权利。本案中，萧县政府于2016年4月1日组织对杜建平的房屋实施强制拆除，故杜建平有取得赔偿的权利。

　　2015年5月26日，萧县政府委托的房屋征收实施单位萧县龙城镇人民政府与杜建平的东邻章金标签订征收补偿协议，两人房屋东西相邻，房屋所在区域、结构基本相同，为体现公平原则，应参照章金标的补偿协议及《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，综合确认杜建平房屋的赔偿标准。

　　一、关于房屋的赔偿。（一）杜建平房屋性质的认定。杜建平持有的国有土地使用证及房屋翻建申请表中均记载其房屋用途为住宅，杜建平也未能提供充分证据证明其房屋曾用于经营，而章金标持有的国有土地使用证记载其房屋用途为综合，杜建平房屋与章金标房屋的性质不同，故杜建平的房屋不宜认定为商业用途，不宜参照章金标房屋一层的补偿标准进行赔偿。杜建平认为应对其房屋以商业用途的标准进行赔偿的理由不能成立，不予支持。（二）杜建平房屋可赔偿面积的认定。杜建平的国有土地使用证记载的房屋建筑面积为183.6平方米，其于2012年4月向萧县建设局申请翻建房屋的面积为18O平方米，其房屋实际测量的结果为227平方米。章金标的国有土地使用证记载的房屋建筑面积为64平方米，房屋实测面积为133.2平方米，萧县龙城镇人民政府与章金标签订的补偿协议中依据其房屋的实测面积进行补偿，故杜建平的房屋可赔偿面积应参照章金标房屋面积的计算方式，以其房屋实际面积227平方米进行计算。(三)房屋应赔偿数额。因萧县政府未提供对杜建平房屋价值进行评估的证据，故对其房屋价值参照章金标的房屋价值进行确认。章金标房屋二层住宅的补偿价格为2878元／平方米并奖励200元／平方米，综合价格为3078元／平方米。参照该补偿标准，综合楼层差异及萧县2016年1O月商品房成交均价3600元／平方米等因素，酌定杜建平房屋一层的赔偿标准为3400元／平方米，二层的赔偿标准为3078元／平方米。综上，萧县政府应赔偿杜建平房屋损失一层357000元(3400元／平方米×105平方米)、二层375516元(3078元／平方米×122平方米)，共计732516元。

　　二、房屋附属物损失。杜建平的房屋未投入使用，也未装修，且萧县政府在强拆前，委托江苏三师土地房地产评估公司萧县分公司对杜建平的房屋装潢及附属物估价为6074元。故杜建平提出赔偿其房屋附属物损失25000元的赔偿请求，不予支持。对杜建平房屋附属物的损失以评估价值为标准，应赔偿6074元。

　　三、关于产权调换。本案虽系行政赔偿案件，但涉及房屋征迁，为更好地保障被征收人合法权益，参照《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》第七条第(二)项的规定，被征收人合法房屋选择产权置换的，遵循“征一还一”的原则，在瑞祥安居小区安置房源1#楼、2#楼、21#楼及18#楼西半部分安置房源内进行安置。应给予杜建平选择产权调换和货币补偿的权利。萧县政府应在安置房源内为杜建平提供227平方米的安置房，选择具体房源时，面积差额部分由双方按市场价互找差价。如选择安置房屋，则萧县政府不再支付房屋赔偿款。依据上述补偿方案第七条第(四)项之规定，住宅置换房屋搬迁费，按每平方米4元的标准发放；产权置换房屋临时过渡补偿费，被征收人签订产权调换协议并完成搬迁后24个月内，按每月每平方米4元的标准发放；超过24个月后，自逾期之月起，按每月每平方米8元的标准执行，发放期限从被征收人搬迁之日起至安置房交付之日止。如杜建平选择产权置换，萧县政府应支付杜建平置换房屋搬迁费908元(4元／平方米×227平方米)；因杜建平的房屋于2016年4月1日被拆除，临时安置补助费应自2016年4月1日起按征收补偿方案的有关规定计算。

　　杜建平要求赔偿其精神损失50000元的赔偿请求无法律和事实依据，不予支持。

　　综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项、第三十六条第(八)项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：一、萧县政府于判决生效后60日内赔偿杜建平房屋损失732516元；二、若杜建平选择产权调换，萧县政府于判决生效后6O日内在安置区杜建平安置面积为227平方米的房屋(以安置区内现存房源进行安置，面积差额部分由双方按市场价互找差价)，萧县政府不再支付房屋赔偿款；三、若杜建平选择产权调换，由萧县政府按规定支付杜建平房屋搬迁费908元，并按规定支付杜建平227平方米安置面积的临时安置费(自2016年4月1日起至通知杜建平上房之月止)；四、萧县政府于判决生效后6O日内赔偿杜建平附属物损失6074元；五、驳回杜建平其他赔偿请求。

　　杜建平、萧县政府均不服，提起上诉，安徽省高级人民政府驳回上诉，维持原判。安徽省高级人民法院另查明，杜建平以萧县政府2016年4月1日强拆其房屋的行为违法为由，于2016年7月5日向宿州市中级人民法院提起行政诉讼。该院经审理于2016年1O月31日作出(2016)皖13行初119号行政判决，确认萧县政府的强拆行为违法。该判决已发生法律效力。

　　萧县政府向本院申请再审称：1、原审判决对被申请人可赔偿房屋面积以房屋实际面积227平方米进行计算错误。根据被申请人提供的国有土地使用证记载，房屋建筑面积为183.6平方米，其于2012年向萧县建设局申请翻建房屋的面积为180平方米。2008年航拍图显示章金标房屋为两层，准建证显示的是第三层，章金标的实测面积均为合法面积，而被申请人的合法面积少于实测面积，不能按照实测面积进行补偿。2、原审判决以3400元/平方米作为一层赔偿标准，3078元/平方米作为二层赔偿标准没有事实依据。再审申请人对章金标的赔偿是依据发改委出具的营业性用途及土地证的综合用途确定的，被申请人没有提供相应的商业用途的证据，其土地证显示也是住宅，与章金标房屋使用的性质完全不一样，因此，绝不能按相同标准进行补偿。3、原审判决依据萧县住宅与房地产信息网公布的萧县龙城镇2016年10月份住宅成交价格均价3600元/平方米也是错误的。该信息网公布的数据不能也不应作为法院认定事实的依据，且根据《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》，只能按照房屋征收补偿标准予以计算，而不应按照商品房买卖标准予以计算。综上，请求：1、撤销安徽省宿州市中级人民法院（2016）皖13行赔初30号行政赔偿判决；2、撤销安徽省高级人民法院(2017)皖行赔终5号行政赔偿判决；3、请求再审法院改判对杜建平进行行政赔偿之房屋面积认定为180平方米，价格由房地产评估机构评估；4、本案的诉讼费用由杜建平承担。

　　本院经审查认为：根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，有造成财产损害的其他违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。本案中，萧县政府违法强制拆除杜建平的房屋，杜建平有权就该行为造成的财产损害要求赔偿。因本案涉及征收，杜建平被拆除的房屋与章金标被征收的房屋东西相邻，房屋结构、所在区域基本相同，原审法院参照章金标与征收实施单位签订的征收补偿协议及《萧县龙河综合治理项目区域房屋征收补偿方案》综合确定杜建平房屋的赔偿依据、标准及方式，并无不妥。二审法院判决驳回杜建平、萧县政府的上诉，维持一审判决，并无不当。

　　关于房屋面积问题。杜建平的国有土地使用证记载的原房屋建筑面积为183.6平方米，萧县建设局同意其建设的面积为180平方米，房屋实测面积为一层105平方米，二层122平方米，共计227平方米。与杜建平被强拆房屋相邻的章金标的被征收房屋证载面积小于实测面积，而其补偿协议是依据实测面积进行的补偿，原审法院以此作为参照，将杜建平房屋的实测面积227平方米作为认定杜建平的房屋可赔偿面积，体现了公平原则。萧县政府认为章金标的房屋实测面积均为合法面积，与杜建平被拆房屋实际情况不同，但其并未按照举证规则提交证据予以证明，故一、二审法院不予支持其该项主张，并无不当。

　　关于赔偿标准问题。因杜建平房屋已经灭失，且萧县政府未提供对杜建平房屋价值进行评估的证据，一审判决参照章金标的二层住宅的补偿标准和萧县2016年10月商品房成交均价等因素，结合杜建平房屋与章金标房屋之间的差异及杜建平房屋楼层之间的差异，酌定杜建平房屋一层的赔偿标准为3400元／平方米、二层的赔偿标准为3078元／平方米，并无不妥。萧县政府主张杜建平房屋与章金标房屋的使用性质不同，两者不能按相同标准补偿，同时原审法院也不应按照萧县商品房成交均价计算赔偿标准。然而，实际情况是原审判决在酌定赔偿标准时已经充分考虑了杜建平房屋与章金标房屋之间的用途差异，酌定过程中仅仅是将萧县商品房成交均价作为了一个参照因素，因此萧县政府的上述主张不能成立。

　　综上，再审申请人萧县政府的再审申请理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人萧县人民政府的再审申请。

　　审判长 张志刚

　　审判员 刘崇理

　　审判员 刘慧卓

　　二〇一七年十二月二十七日

　　法官助理    郭秀猛

　　书记员       王    宁

　　来源：鲁法行谈