北京土地纠纷律师：农村集体经营性建设用地入市的条件是什么？对农民有什么好处？

　　新《土地管理法》中明确规定了，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。那也就是说，老百姓可以把农村集体建设用地在土地市场上进行交易，比如说可以出让、出租给其他人，可以与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

　　不过这里凯诺律师需要告诉大家的是，并不是所有的农村集体经营性建设用地都可以入市。一般可以入市的农村集体建设用地必须要符合以下几个条件：

　　1、符合国土空间规划或城乡规划。

　　2、符合法律法规中规定的用途。从上述的内容中我们可以看到，一般仅限于商业和工业等经营性建设用地。

　　3、必须是权属清晰，且经依法登记、没有争议的集体经营性建设用地，避免日后出现没有必要的产权纠纷。因此，土地在入市之前，需要开展入市土地摸底调查工作，掌握地块的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等，同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。

　　如果入市土地有权属不清晰等问题，一般需要先解决土地权属问题后，才能入市。

　　4、出让、出租方案经过了集体决策。根据《土地管理法》中的规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　也就是说，土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租等方案后，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。如果相关方案未经过村民代表的同意，或是村会会议三分之二以上成员的同意，那么一般情况下就不得入市。

　　5、入市之前双方必须要签订合同。根据《土地管理法》中的规定，土地所有权人将农村集体经营性建设用地出租、出让时，必须要与对方就土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务等签订书面合同，并双方手里各持一份。

　　另外，农村集体经营性建设用地入市，除了要满足以上5个条件之外，还需要认真落实“二三二”工作要求。这里所说的“二三二”具体指的就是加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权登记，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，可以入市的土地不能搞商品房开发。

　　除此以外，农村集体经营性建设用地入市必须要兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

　　总的来说，农村集体经营性建设用地入市是有很大好处的，不仅有利于规范土地交易市场秩序，促进乡村振兴，有利于掌握并调整土地供应，增加政府税收、土地增值收益调节金等之外，还有利于保障农民的知情权、参与权，提高农民的收入，落实集体三资监督管理，有利于集体土地溢价，进一步搞高村集体及农民老百姓的收入等。

　　总之，凯诺律师最后需要提醒大家的是，集体经营性建设用地入市本意为盘活农村闲置土地资源，实现农村土地权利资本化。实践中，如果出现强迫老百姓将土地入市，或是未经过村民代表同意，擅自将集体经营性建设用地入市等情况，那么老百姓一定要及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的指导下，依法维护自己的合法权益。