北京房屋拆迁律师：征收农村经营性用房时，补偿标准是多少？

　　根据《土地管理法》中的规定，因公共利益确需要征收农村土地、宅基地上房屋的，需要给予被征收人土地补偿费、地上附着物、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等。其中，宅基地上房屋通常指的都是农村村民住宅。不过，村里面不光只有住宅，有的房屋还是具有一定经营性的商用房屋，比如小商店，甚至还有加工厂等之类的建筑物。那么，一般情况下，对于非住宅性质的房屋会如何补偿呢？

　　近日，河南省郑州的李某咨询律师说，自己家的房屋在去年时候被征收了，但是其中有一间是商店，虽然对于征收其没有任何的意见，但是商店的补偿却是按照住宅的形式来补偿的。据李某所说，该商店此前是住宅，后来因地理位置还不错，所以就改成了小商店，而且其也取得了营业执照，且有依法纳税。因此，李某认为，征收方按照住宅的标准进行补偿并不合理。

　　事实上，实践中类似于这样的情况非常多，在集体土地征收中，我们经常能遇见征收范围内的房屋不仅仅只是住宅，有的还是加工厂、养殖场以及小商铺，小商店这种经营性用房。那么，在集体土地征收中，对于这种将原本是住宅的房屋改为经营性用房的，应当要如何补偿呢？就只能按照住宅来进行补偿吗？

　　首先，凯诺律师在这里可以很明确地告诉大家，根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　那也就是说，如果房屋原本是住宅，后来又因各种原因改为小商店之类的房屋，若已经取得了营业执照，同时也有依法纳税的话，那么该房屋则是可以认定为住改商房屋的，在拆迁时也需要按照经营性用房给予被征收人补偿。

　　因此，如果有征收方在具体的补偿过程中，以房屋是住宅改变成经营性用房的为由，以住宅性质给予被征收人补偿的话，那对被征收人来说是不公平的。此时，作为被征收人，就一定要积极地主张自己的合法权益。

　　那么，对于住宅商的补偿标准是怎样的呢？

　　众所周知，经营性用房的拆迁补偿跟住宅的拆迁补偿是完全不一样的，且利益往往要大于住宅房屋。一般经营性用房被拆迁后，征收方除了要给予房屋价值本身的补偿之外，还要给予被征收人停产停业损失费、搬迁费、设施设备费等等损失。对于这些补偿标准，每个地方都有不同的规定。也就是说，没有统一的补偿标准，需要结合房屋的实际情况由评估机构评估确定，或者是双方通过协商确定。当然了，也有的地方会对经营性用房拆迁标准也做出一定的规定。

　　比如《张家界市集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置办法》中规定，拆迁集体企业经营性房屋，按本办法房屋拆迁补偿标准增加35%补偿。拆迁个人生产、经营用房的，有经营现状且已依法取得营业执照，照章纳税并连续经营3年以上的房屋的征收，按本办法房屋拆迁补偿标准增加25%补偿。

　　而对于住改商停产停业费、搬迁费等相关费用的标准，该《补偿安置办法》中则明确规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，应当支付停产、停业补助费。房屋产权人和使用权人不是同一人的，停产、停业补助费支付给房屋使用权人。停产、停业补助费的标准为每月按照被征收房屋补偿额（主体+装饰装修）的7‰给予补助。停产、停业期限，按照实际停产、停业的月数计算确定。

　　但对于具体的补偿，还是那句话，需要结合实际的情况由评估机构评估确定，或者是按照经营情况来确定。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，土地征收关系着被征收人的切身利益，但房屋用途是什么，又直接关系着被征收人最终能拿到多少补偿。因此，大家在遇到土地征收时，一定要弄清楚自己家的房屋性质，如果是经营性用房，且有营业执照，也有依法纳税，那么被征收后，自然也需要按照经营性房屋给予被征收人合理、公平的补偿。对于征收方以各种理由侵害自己合法权益的，被征收人尽快咨询专业律师，收集相关的证据材料，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。